Các Dự Án Văn Phòng Hỗ Trợ Cách Thức Hoạt Động Của Doanh Nghiệp Bạn
Một dự án văn phòng là một quyết định kinh doanh được ngụy trang dưới dạng một dự án xây dựng. Bố cục xác định số lượng người bạn có thể ngồi, mức độ dễ dàng trong việc hợp tác của các nhóm, mức độ tiếng ồn lan truyền trên sàn, và liệu bạn có thể mở rộng vào năm sau mà không cần di chuyển tường. Liteco đã thiết kế và xây dựng nội thất thương mại hơn hai mươi năm, và chúng tôi tiếp cận các dự án văn phòng như một chiến lược nơi làm việc trước tiên và xây dựng thứ hai.
Chúng tôi cung cấp thiết kế, tài liệu, phê duyệt, xây dựng, đồ gỗ tùy chỉnh và quản lý dự án trong một lần hợp tác. Một đội ngũ, một chương trình, một quản lý dự án chịu trách nhiệm từ khả thi đến bàn giao.
Hiểu Những Gì Không Gian Cần Phải Thực Hiện
Trước khi chúng tôi vẽ bất cứ điều gì, chúng tôi thiết lập bản tóm tắt hoạt động. Hiện tại có bao nhiêu bàn làm việc, và trong ba năm tới? Mọi người thường xuyên có mặt tại văn phòng, và họ đến để làm gì? Công việc có tập trung và yên tĩnh, hợp tác và ồn ào, hay là sự kết hợp cần tách âm? Có bao nhiêu phòng họp, và kích thước của chúng là gì? Khách hàng đến đâu, và họ thấy gì đầu tiên?
Hầu hết các vấn đề văn phòng không phải là thẩm mỹ. Chúng là kết quả của một bố cục được xây dựng xung quanh số lượng nhân viên thay vì một mô hình làm việc: các phòng họp luôn đầy vì quá ít, hoặc luôn trống vì kích thước không phù hợp; các nhóm bị chia tách trên một mặt sàn; một lễ tân tạo ra tắc nghẽn vào lúc chín giờ sáng.
Lập Kế Hoạch Không Gian và Mật Độ
Chúng tôi kiểm tra khả năng so với tỷ lệ chia sẻ bàn làm việc thực tế, chiều rộng lưu thông, yêu cầu thoát hiểm và khả năng dịch vụ. Chúng tôi sẽ cho bạn biết mức tối đa trung thực trước khi bạn ký hợp đồng thuê, và chúng tôi thiết kế để linh hoạt — các vách ngăn di động, phòng họp có thể tái cấu trúc, nguồn điện mô-đun — để không gian có thể thích ứng mà không cần phá dỡ.
Các Loại Nơi Làm Việc
Một văn phòng hiện đại thường kết hợp các trạm làm việc tập trung, phòng yên tĩnh, phòng họp kín cho từ hai đến mười hai người, không gian hợp tác không chính thức, một khu vực hội trường hoặc khu vực nghỉ ngơi, và các không gian hỗ trợ: bếp, in ấn, lưu trữ, phòng truyền thông và phòng chăm sóc sức khỏe. Đạt được tỷ lệ đúng quan trọng hơn việc lựa chọn nội thất.
Thiết Kế và Tài Liệu
Quy trình thiết kế của chúng tôi di chuyển từ khái niệm đến tài liệu chi tiết phù hợp cho việc định giá, xây dựng và phê duyệt. Chúng tôi sản xuất các bố cục, kế hoạch trần phản chiếu, lịch trình hoàn thiện, chi tiết đồ gỗ, bố trí điện và dữ liệu, và bản vẽ phối hợp cho các dịch vụ cơ khí, thủy lực và phòng cháy chữa cháy.
Nơi các dịch vụ cơ sở cần sửa đổi — tăng cường khả năng FCU, bộ khuếch tán mới, di dời vòi phun, thay đổi phân phối điện — chúng tôi phối hợp với các kỹ sư liên quan và tích hợp thiết kế của họ vào bộ tài liệu, thay vì phát hiện ra nhu cầu giữa quá trình xây dựng.
Âm Thanh: Yếu Tố Bị Đánh Giá Thấp Nhất
Các văn phòng mở thường thất bại về âm thanh nhiều hơn là về bố cục. Sự riêng tư trong giao tiếp giữa các phòng họp, tiếng vang trong không gian mở, và sự truyền âm qua các vách ngăn đều có thể dự đoán và có thể được thiết kế để loại bỏ. Chúng tôi chỉ định xây dựng vách ngăn theo mức độ âm thanh yêu cầu, sử dụng cách âm và niêm phong phù hợp, và xử lý hấp thụ trong trần và đồ nội thất mềm nơi tiếng vang là vấn đề.
Tuân Thủ và Phê Duyệt
Các dự án văn phòng thương mại yêu cầu chú ý đến Bộ Quy Tắc Xây Dựng Quốc Gia, yêu cầu tiếp cận cho người khuyết tật, yêu cầu thoát hiểm và an toàn cháy nổ, và các yêu cầu của chủ sở hữu tòa nhà. Tùy thuộc vào phạm vi và tòa nhà, công việc có thể yêu cầu một chứng chỉ xây dựng hoặc một lộ trình phát triển tuân thủ, và chủ nhà thường sẽ yêu cầu phê duyệt thiết kế và xây dựng trước khi một nhà thầu được phép vào công trường.
Chúng tôi chuẩn bị tài liệu phê duyệt, phối hợp với các chứng nhận viên và tư vấn, và quản lý các hồ sơ của chủ nhà bao gồm bảo hiểm, tuyên bố phương pháp, hướng dẫn và sắp xếp truy cập ngoài giờ.
An Toàn Cháy và Thoát Hiểm
Các thay đổi về bố trí có thể ảnh hưởng đến khoảng cách di chuyển đến lối thoát, phần cứng cửa, biển báo lối thoát và phạm vi bao phủ của hệ thống phun nước. Chúng tôi xem xét những điều này sớm, vì việc di dời một bức tường sau khi thiết kế hệ thống phun nước hoàn tất là một cách tốn kém để hiểu về yêu cầu của mã.
Khả năng tiếp cận
Chúng tôi tích hợp các lối đi có thể tiếp cận, khoảng trống cửa, cơ sở vệ sinh và biển báo để không gian hoàn thiện tuân thủ và thực sự có thể sử dụng, không chỉ đơn thuần là trên giấy tờ.
Xây dựng và Quản lý Công trường
Các công việc thường được thực hiện trong một tòa nhà đang hoạt động, điều này có nghĩa là có các hạn chế về tiếng ồn, đặt trước thang máy, thời gian cửa tải và phối hợp với quản lý tòa nhà và các người thuê hàng xóm. Quản lý công trường của chúng tôi được xây dựng xung quanh những hạn chế đó: giao hàng theo giai đoạn, các lối đi được bảo vệ, công việc ồn ào ngoài giờ và giao tiếp rõ ràng với quản lý tòa nhà.
Các thợ của chúng tôi là những đối tác lâu dài, và đồ gỗ của chúng tôi được sản xuất tại xưởng của riêng chúng tôi — bàn tiếp tân, bàn làm việc, tường lưu trữ, bếp nhỏ và các yếu tố gỗ đặc trưng được làm đến từng milimet thay vì lắp ráp từ các bộ phận trong danh mục.
Ngân sách: Chi phí cho một Văn phòng Fitout
Như một hướng dẫn thực tế cho các văn phòng ở Úc, không bao gồm đồ nội thất, phần cứng CNTT và GST:
- Fitout chức năng cơ bản — thảm, sơn, vách ngăn tiêu chuẩn, ánh sáng, đồ gỗ nhẹ: khoảng $700 đến $1,200 mỗi mét vuông.
- Fitout tầm trung với sự kết hợp giữa không gian mở và phòng kín, xử lý âm thanh, đồ gỗ bếp và tiếp tân: khoảng $1,200 đến $2,200 mỗi mét vuông.
- Fitout cao cấp với các hoàn thiện cao cấp, đồ gỗ đặc trưng, ánh sáng tùy chỉnh và tích hợp âm thanh-visual đầy đủ: khoảng $2,200 đến $3,500+ mỗi mét vuông.
Chi phí chủ yếu bị ảnh hưởng bởi số lượng và chất lượng của các phòng kín, mức độ đồ gỗ và các thay đổi dịch vụ hơn là chỉ bởi diện tích sàn. Một chương trình phòng họp dày đặc có thể tốn kém hơn một không gian mở lớn gấp nhiều lần.
Chương trình: Thời gian cần thiết
Một fitout văn phòng điển hình từ 500 đến 1,000 mét vuông mất từ mười đến mười sáu tuần tại công trường, sau sáu đến tám tuần thiết kế và tài liệu. Quy trình phê duyệt của chủ nhà và chứng nhận xây dựng nằm ngoài chương trình công trường và có thể thêm vài tuần. Các tòa nhà có lối vào hạn chế, các yếu tố di sản hoặc nâng cấp dịch vụ đầy đủ mất nhiều thời gian hơn, và chúng tôi xây dựng điều đó vào chương trình thay vì phát hiện sau.
Chuyển địa điểm và Giai đoạn
Khi một doanh nghiệp không thể ngừng hoạt động, chúng tôi lập kế hoạch bàn giao theo giai đoạn: xây dựng tầng mới theo các giai đoạn, di chuyển các nhóm trong các khoảng thời gian ít tác động, và phối hợp CNTT, đồ nội thất và dịch vụ để một phòng ban bước vào một không gian hoàn thiện. Chúng tôi sản xuất một trình tự di chuyển với khách hàng trước khi giai đoạn đầu tiên bắt đầu.
Bền vững và Chi phí Vận hành
Các fitout là một quyết định vận hành lâu dài. Ánh sáng LED với các điều khiển phù hợp, thiết kế cơ khí hiệu quả, vật liệu thấp VOC, hoàn thiện sàn bền và sản phẩm có hàm lượng tái chế cao giảm chi phí vận hành và hỗ trợ báo cáo môi trường mà nhiều người thuê hiện nay cần. Chúng tôi có thể nhắm đến các kết quả NABERS hoặc Green Star khi tòa nhà cơ sở và ngân sách cho phép, và chúng tôi sẽ rõ ràng về những gì có thể đạt được.
Tại sao Khách hàng Chọn Liteco
- Hơn hai mươi năm cung cấp nội thất thương mại trên toàn New South Wales và Victoria.
- Thiết kế và xây dựng dưới một hợp đồng duy nhất, với sản xuất đồ gỗ trong nhà.
- Đầu vào chiến lược nơi làm việc, không chỉ là giá xây dựng.
- Có kinh nghiệm trong các tòa nhà đang hoạt động, phê duyệt của chủ nhà và chuyển địa điểm theo giai đoạn.
- Kế hoạch chi phí minh bạch với các khoản trợ cấp chi tiết.
Các Câu hỏi Thường Gặp
Bạn có thể giúp chúng tôi quyết định cần bao nhiêu không gian không?
Có. Chúng tôi kiểm tra khả năng so với các mẫu làm việc và kế hoạch phát triển của bạn, và đưa ra một con số thực tế trước khi bạn cam kết thuê.
Bạn có làm việc trong các tòa nhà đang hoạt động không?
Thường xuyên. Chúng tôi lập kế hoạch dựa trên các hạn chế về tiếng ồn, thời gian truy cập và các người thuê hàng xóm, và phối hợp trực tiếp với ban quản lý tòa nhà.
Bạn có thể xử lý quy trình phê duyệt của chủ nhà không?
Có. Chúng tôi chuẩn bị và quản lý hồ sơ thiết kế và xây dựng, bảo hiểm, đào tạo và tất cả tài liệu mà tòa nhà yêu cầu.
Bạn có cung cấp đồ nội thất không?
Chúng tôi có thể phối hợp việc mua sắm và lắp đặt đồ nội thất, hoặc làm việc với các nhà cung cấp hiện tại và được chỉ định của bạn, tùy thuộc vào sở thích của bạn.
Thế nếu phạm vi của chúng tôi chỉ là một phần cải tạo?
Chúng tôi thực hiện các công việc theo giai đoạn và một phần — một lễ tân mới, thêm phòng họp, nâng cấp bếp, hoặc làm mới một tầng — với cùng tài liệu và kỷ luật chi phí như một dự án hoàn thiện toàn bộ.
Bước Tiếp Theo
Gửi cho chúng tôi một bản vẽ mặt bằng hoặc địa chỉ của không gian. Chúng tôi sẽ xem xét tòa nhà cơ sở, kiểm tra yêu cầu của bạn so với nó, và trở lại với một bố trí thực tế, một lộ trình phê duyệt và một khoảng chi phí. Thông tin rõ ràng từ sớm là điều biến một dự án hoàn thiện từ rủi ro thành tài sản.
Thiết Kế Cho Công Việc Hybrid
Văn phòng không còn là nơi làm việc mặc định; nó là nơi làm việc có mục đích. Sự thay đổi đơn lẻ đó thay đổi yêu cầu. Nếu tỷ lệ tham dự đạt sáu mươi phần trăm trong một ngày trung bình, chỗ ngồi cho một trăm phần trăm số lượng nhân viên là tiền thuê lãng phí, nhưng chỗ ngồi cho sáu mươi phần trăm mà không có chỗ dư tạo ra sự căng thẳng vào những ngày mọi người đều đến.
Chúng tôi lập kế hoạch một mô hình hỗn hợp: bàn làm việc chung có kích thước phù hợp với số lượng tham dự cao nhất, một kho dự trữ các vị trí làm việc tạm thời và các phòng kín hỗ trợ cho những cuộc họp thực sự cần bốn bức tường. Chúng tôi cũng lập kế hoạch trải nghiệm đến nơi, vì mười phút đầu tiên của một ngày hybrid quyết định xem mọi người có cảm thấy việc đi lại là xứng đáng hay không.
Phân Bố Phòng Họp
Hầu hết các tổ chức mắc sai lầm này bằng cách đếm số phòng thay vì số giờ. Chúng tôi phân tích các loại cuộc họp mà doanh nghiệp của bạn thực sự tổ chức — các phiên tập trung hai người, các cuộc họp đội, các buổi thuyết trình cho khách hàng, các cuộc họp toàn thể — và điều chỉnh kích thước cho phù hợp. Ít phòng hơn, được trang bị tốt hơn và sử dụng với tỷ lệ cao hơn sẽ tốt hơn một tầng toàn phòng nhỏ mà không ai đặt chỗ.
Khu Vực Yên Tĩnh và Tập Trung
Một mặt bằng mở không có nơi trú ẩn âm thanh đẩy công việc tập trung vào hành lang hoặc về nhà. Chúng tôi bao gồm các buồng điện thoại, phòng tập trung và khu vực yên tĩnh với ghế mềm để mặt bằng mở vẫn giữ được tính hợp tác thay vì trở thành một thư viện.
Dịch Vụ: Điện, Dữ Liệu và Cơ Khí
Các dự án hoàn thiện hiện đại thường bị hạn chế bởi các dịch vụ nhiều hơn là bởi hình học. Phân phối điện và dữ liệu phải đến được mọi vị trí có thể trở thành bàn làm việc, bao gồm cả những vị trí không tồn tại trong kế hoạch hiện tại. Chúng tôi thiết kế hộp sàn, nguồn điện viền và phân phối trần để việc tái cấu trúc không cần phải đuổi theo các bức tường.
Thiết kế cơ khí theo mật độ và tải trọng. Các phòng họp cần nhiều không khí hơn các bàn làm việc mở, phòng máy chủ và phòng truyền thông cần làm mát riêng, và bất kỳ thay đổi nào về số lượng người sử dụng hoặc bố trí có thể yêu cầu di chuyển và cân bằng lại các thiết bị khuếch tán. Chúng tôi phối hợp với các kỹ sư cơ khí để thiết kế phản ánh bố trí mà bạn sẽ thực sự xây dựng.
Nơi tòa nhà cho phép, chúng tôi cũng giải quyết khả năng kiểm soát: phân vùng, cảm biến và điều khiển ánh sáng giúp giảm chi phí vận hành và cho người sử dụng kiểm soát môi trường xung quanh của họ, điều này liên tục liên quan đến sự hài lòng và giữ chân.
Nơi Các Dự Án Hoàn Thiện Văn Phòng Mắc Sai Lầm
- Thiết kế theo số lượng nhân viên thay vì theo mẫu làm việc, tạo ra một mặt bằng mà không ai muốn sử dụng.
- Đánh giá thấp hiệu suất âm thanh, rồi phát hiện ra rằng âm thanh truyền qua mọi phòng họp.
- Cam kết thuê mà không kiểm tra xem các dịch vụ của tòa nhà cơ sở có thể hỗ trợ mật độ dự kiến hay không.
- Để việc chọn lựa đồ gỗ và hoàn thiện cho đến khi xây dựng bắt đầu, điều này làm chậm tiến độ và tăng chi phí.
Mỗi một điều trong số này đều có thể tránh được với một quy trình đầu vào có kỷ luật. Đó là lý do tại sao chúng tôi dành nhiều thời gian hơn vào khả năng thực hiện và tài liệu so với hầu hết các nhà thầu, và tại sao các chương trình công trường của chúng tôi luôn giữ vững.
Chăm sóc sau khi hoàn thành và Hiệu suất Dài hạn
Một công trình hoàn thiện vẫn nên hoạt động tốt trong năm thứ năm, không chỉ vào ngày bàn giao. Chúng tôi cung cấp tài liệu hoàn công, lịch trình hoàn thiện và sổ đăng ký bảo hành để các thay đổi trong tương lai có thể được thực hiện mà không cần đoán mò, và chúng tôi vẫn sẵn sàng cho các điều chỉnh khi các đội ngũ phát triển, thu hẹp và tổ chức lại. Nhiều khách hàng của chúng tôi quay lại cho các cơ sở thứ hai và thứ ba của họ, đó mới là tham chiếu thực sự quan trọng.
Cách Chúng Tôi Định Giá Một Công Trình Hoàn Thiện
Định giá là nơi mà niềm tin được xây dựng hoặc mất đi. Chúng tôi định giá dựa trên số lượng đã đo và phạm vi tài liệu, không phải từ một mức giá trên mét vuông với một tuyên bố lạc quan kèm theo. Dự toán của chúng tôi được phân loại thành phá dỡ và hoàn thiện, vách ngăn và trần, đồ gỗ, điện, dữ liệu, cơ khí, thủy lực, phòng cháy, hoàn thiện, và các công việc chuẩn bị như quản lý công trường, bảo vệ và dọn dẹp.
Cấu trúc đó quan trọng vì nó cho phép bạn đưa ra các quyết định thông minh. Nếu ngân sách hạn chế, bạn có thể thấy chính xác việc loại bỏ một tính năng tiết kiệm được bao nhiêu và chi phí sau đó là gì. Một khoản tiền duy nhất che giấu tất cả và để bạn phải thương lượng các thay đổi mà không có điểm tham chiếu.
Chúng tôi cũng phân biệt rõ ràng giữa phạm vi cơ bản và các khoản dự phòng. Các mục như tình trạng sàn không xác định, amiăng trong các tòa nhà cũ, hoặc khả năng dịch vụ bổ sung được xác định là các khoản dự phòng với cơ sở đã nêu, vì vậy không có bất ngờ nào được ngụy trang thành các khoản bổ sung. Mọi thay đổi đều được định giá, tài liệu và phê duyệt bằng văn bản trước khi công việc tiến hành.
Chọn Đối Tác Hoàn Thiện
Khi so sánh các đề xuất, hãy nhìn xa hơn tổng số. Hai con số khác nhau 20% thường khác nhau về phạm vi, không phải về biên lợi nhuận. Hãy hỏi những gì bị loại trừ, những gì các khoản dự phòng giả định, có bao nhiêu giám sát viên công trường sẽ được phân công, liệu đồ gỗ có được sản xuất trong nhà hay thuê ngoài, và điều gì sẽ xảy ra khi có khuyết điểm xuất hiện sau khi bàn giao.
Cũng hãy hỏi ai sẽ chịu trách nhiệm tại công trường. Một quản lý dự án duy nhất sở hữu chương trình, các nghề và mối quan hệ với khách hàng là sự khác biệt giữa một công trình diễn ra êm ả và một công trình tạo ra cuộc gọi mỗi hai ngày. Chúng tôi cấu trúc mọi dự án theo cách đó, với quyền truy cập trực tiếp vào người chịu trách nhiệm thay vì phải xếp hàng.