Hầu hết các dự án fitout ở Sydney được phê duyệt thông qua một chứng nhận viên tư nhân trong khoảng từ hai đến bốn tuần. Một DA chỉ cần thiết khi địa điểm được liệt kê là di sản hoặc khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng, và con đường đó được xác định bởi cơ quan đồng ý chứ không phải bởi chứng nhận viên. Trang này trình bày cách thức hoạt động của các phê duyệt CDC và DA, những điều kiện nào buộc bạn phải đi theo con đường chậm hơn, các tư vấn viên cần thiết, và một điều khoản trong hợp đồng thuê bảo vệ người thuê khi một địa điểm cần có DA.
CDC so với DA trong cái nhìn tổng quan
| CDC | DA | |
|---|---|---|
| Tên đầy đủ | Chứng chỉ Phát triển Tuân thủ | Đơn xin Phát triển |
| Được phê duyệt bởi | Chứng nhận viên tư nhân | Hội đồng |
| Sử dụng khi | Fitout đáp ứng các tiêu chuẩn cho phát triển tuân thủ | Di sản, thay đổi mục đích sử dụng không được miễn, hoặc bất kỳ điều gì ngoài các tiêu chuẩn CDC |
| Thời gian phê duyệt | 2 – 4 tuần | 6 – 12 tuần sau khi nộp, không đảm bảo |
| Sử dụng điển hình | Con đường phổ biến nhất | Chỉ khi địa điểm hoặc mục đích sử dụng yêu cầu |
| Cách bạn mở | Chứng nhận viên kiểm tra khi hoàn thành → Chứng nhận Chiếm dụng | Tương tự, cộng với mọi điều kiện DA phải được đáp ứng |
Con đường CDC, từng bước một
Phát triển tuân thủ là con đường phê duyệt nhanh nhất có sẵn. Nó được đánh giá bởi một chứng nhận viên tư nhân dựa trên một bộ tiêu chuẩn cố định thay vì bởi hội đồng dựa trên một bộ xem xét tùy ý, đó là lý do tại sao nó có thể dự đoán được.
- Chuẩn bị bộ thiết kế. Bố trí, thay đổi phân vùng, và các bản vẽ mà chứng nhận viên sẽ đánh giá dựa trên các tiêu chuẩn. Cho phép khoảng bốn tuần — gần gấp đôi thời gian thiết kế ý tưởng ban đầu, vì tài liệu phải hoàn chỉnh thay vì chỉ mang tính chất chỉ dẫn.
- Chỉ định chứng nhận viên. Họ xem xét đề xuất và phát hành danh sách các báo cáo tư vấn mà họ yêu cầu cho bố trí cụ thể của bạn. Danh sách này là cụ thể cho địa điểm và phạm vi — không giống nhau cho mọi dự án.
- Phối hợp các tư vấn viên cần thiết. Xem phần bên dưới. Kỹ thuật bảo vệ cháy thường luôn được yêu cầu; phần còn lại phụ thuộc vào những gì dự án liên quan đến.
- CDC đã phát hành. Thông thường hai đến bốn tuần sau khi bộ thiết kế đầy đủ và báo cáo được nộp.
- Xây dựng. Thông thường từ sáu đến mười sáu tuần tại chỗ tùy thuộc vào kích thước và phạm vi.
- Người chứng nhận kiểm tra khi hoàn thành — cho phép khoảng một tuần — và cấp Giấy chứng nhận Nghề nghiệp.
- Mở cửa kinh doanh.
Tổng thời gian từ cuộc họp thiết kế đầu tiên đến khi mở cửa: khoảng bảy đến chín tuần công việc phê duyệt, cộng với thời gian xây dựng.
Các tư vấn viên nào mà người chứng nhận sẽ yêu cầu?
Người chứng nhận xem xét bố trí và đề xuất của bạn và đưa ra một danh sách. Trên thực tế, nó được phân chia như sau.
Luôn luôn cần thiết
Kỹ sư phòng cháy chữa cháy. Họ xem xét bố trí đề xuất và xác định thiết bị phòng cháy chữa cháy cần thiết và vị trí của nó — vòi cứu hỏa, cuộn vòi, bình chữa cháy, phát hiện khói, biển báo thoát hiểm, xây dựng chịu lửa. Đây là báo cáo cơ bản về hầu hết mọi công trình fitout.
Cần thiết tùy thuộc vào phạm vi
| Tư vấn viên | Khi nào cần thiết |
|---|---|
| Kỹ sư âm thanh | Việc sử dụng tạo ra tiếng ồn hoặc nhạc ảnh hưởng đến hàng xóm hoặc các cư dân khác |
| Tư vấn viên di sản | Địa điểm được liệt kê di sản hoặc nằm trong khu vực bảo tồn di sản |
| Kỹ sư kết cấu | Bất kỳ mối quan tâm nào về kết cấu — thiết kế và phê duyệt là cần thiết |
| Kỹ sư điện | Thiết kế điện phức tạp hoặc tải mới đáng kể |
| Kỹ sư thủy lực | Thiết kế ống nước, thoát nước hoặc chất thải thương mại phức tạp |
| Kỹ sư cơ khí | Cần thiết kế thông gió, không khí bổ sung hoặc ống dẫn |
| Tư vấn viên tiếp cận | Cải tiến khả năng tiếp cận, ramp hoặc tiện nghi tiếp cận được đề xuất |
Thay đổi mục đích sử dụng: lý do phổ biến nhất mà một công trình fitout cần DA
Thay đổi mục đích sử dụng có nghĩa là phân loại những gì xảy ra trong không gian thay đổi. Theo Bộ luật Xây dựng Quốc gia, mỗi mục đích sử dụng có một lớp, và việc chuyển đổi giữa các lớp sẽ kích hoạt một phê duyệt khác và một bộ yêu cầu khác.
| Từ | Đến | Thay đổi loại | Thay đổi mục đích sử dụng? |
|---|---|---|---|
| Văn phòng | Cửa hàng hoặc bán lẻ | Loại 5 → Loại 6 | Có |
| Cửa hàng hoặc văn phòng | Phòng tập thể dục | → Loại 9b | Có |
Xem hướng ngược lại. Một số cơ sở đã được phê duyệt cho việc thay đổi mục đích sử dụng trong quá khứ — ví dụ, một cửa hàng được chuyển đổi thành phòng tập thể dục. Chuyển đổi lại thành cửa hàng vẫn là một thay đổi mục đích sử dụng và vẫn cần phê duyệt. Đây không phải là trở về trạng thái ban đầu theo lịch sử phê duyệt.
Khi địa điểm là di sản
Di sản không phải lúc nào cũng nhìn thấy từ đường phố. Một mặt tiền cửa hàng có thể trông hoàn toàn hiện đại và tòa nhà vẫn có thể được liệt kê, hoặc giá trị di sản có thể nằm ở mặt tiền, hình dạng mái, hoặc cấu trúc phía sau một mặt tiền cửa hàng từ những năm 1990. Một số địa điểm có các quy định về di sản gắn liền với toàn bộ địa điểm thay vì bất kỳ yếu tố nào. Bất kỳ điều nào trong số này có nghĩa là dự án cần một DA thay vì một CDC.
Trong một số trường hợp, có thể nhận được miễn trừ di sản. Nó vẫn mất thời gian để xin, và theo kinh nghiệm của chúng tôi, việc theo đuổi khi có thể là rất đáng giá — vì một DA thường gắn thêm các điều kiện mà làm tăng cả thời gian và chi phí tư vấn, và những điều kiện đó có thể khó đáp ứng trong một ngân sách hợp lý.
Thời gian phê duyệt mất bao lâu
| Giai đoạn | Thời gian | Ghi chú |
|---|---|---|
| Thiết kế | khoảng 4 tuần | Từ ý tưởng đến thiết kế hoàn thiện |
| Chuẩn bị nộp DA | +2 tuần | Các báo cáo bổ sung và tài liệu mà hội đồng yêu cầu |
| Thiết kế để nộp hồ sơ | 4 – 6 tuần | |
| Quyết định của hội đồng | 6 – 12 tuần | Không được đảm bảo. Các câu hỏi và yêu cầu thông tin bổ sung có thể kéo dài thời gian này đáng kể, và có thể bị từ chối. |
| DA đến Giấy chứng nhận xây dựng | 3 – 6 tuần | Các điều kiện phải được đáp ứng. Người cấp giấy chứng nhận sẽ xem xét, báo giá và bổ nhiệm các tư vấn viên khác cho thiết kế chi tiết trước khi Giấy chứng nhận xây dựng có thể được cấp. |
| Xây dựng | 6 – 16 tuần | Phụ thuộc vào kích thước và phạm vi |
| Kiểm tra và OC | khoảng 1 tuần | Giả sử không có khuyết điểm |
Công việc phê duyệt riêng trong một dự án DA là từ 13 đến 24 tuần trước khi xây dựng bắt đầu. Đó là con số mà hầu hết các người thuê không lên kế hoạch cho.
Điều khoản hợp đồng bảo vệ người thuê
Nếu địa điểm cần một DA, hãy khẳng định rằng việc bắt đầu hợp đồng là khi có phê duyệt DA và CC — không chỉ khi có phê duyệt DA.
Phê duyệt DA không có nghĩa là bạn có thể bắt đầu công việc. Một Giấy chứng nhận xây dựng cũng là cần thiết, và giai đoạn CC chính là nơi mà các điều kiện DA được kiểm tra với thực tế.
Tại sao cả hai, chứ không chỉ DA:
- Thời gian phê duyệt DA là không thể đoán trước. Sáu đến mười hai tuần là trường hợp lạc quan; các câu hỏi và yêu cầu thông tin bổ sung có thể kéo dài nó đáng kể.
- Các điều kiện DA có thể không thể thực hiện hoặc quá đắt đỏ. Các phê duyệt đôi khi được cấp với các điều kiện không thể đạt được trên địa điểm đó, hoặc sẽ tốn kém hơn nhiều so với khả năng của dự án. Nếu không có CC, bạn không thể xây dựng, và nếu không có điều khoản hợp đồng, bạn vẫn phải trả tiền thuê.
- Giai đoạn CC là nơi điều đó được phát hiện. Thiết kế chi tiết, các báo cáo bổ sung và ý kiến tư vấn đều diễn ra giữa DA và CC. Đó là khi một điều kiện chứng minh là không khả thi.
Việc ràng buộc thời điểm bắt đầu với phê duyệt DA / CC có nghĩa là người thuê không bắt đầu trả tiền thuê cho một hợp đồng mà họ không thể hợp pháp chiếm dụng. Đây là một điều khoản trong hợp đồng thuê giúp loại bỏ rủi ro lớn nhất trong một dự án đã được phê duyệt DA, và đáng để thương lượng mạnh mẽ.
Chi phí phê duyệt là chi phí dự án
Mỗi tuần thời gian phê duyệt đều mang theo chi phí giữ chỗ — tiền thuê nếu hợp đồng thuê đã bắt đầu, phí tư vấn, và chi phí cơ hội của một không gian không hoạt động. Khi bạn so sánh các địa điểm, hãy so sánh tổng chi phí hoàn thiện cộng với thời gian phê duyệt, chứ không chỉ riêng chi phí hoàn thiện. Một địa điểm có con đường phê duyệt ngắn hơn có thể rẻ hơn tổng thể ngay cả khi có tỷ lệ xây dựng cao hơn.
Đọc chi tiết
- Thay đổi mục đích sử dụng: tại sao việc chuyển đổi một địa điểm trở lại vẫn cần phê duyệt
- Điều khoản hợp đồng thuê mà mọi người thuê nên thương lượng trên một địa điểm DA
- Các địa điểm di sản: những gì bạn không thể thấy từ đường phố
- Chi phí và chương trình hoàn thiện thương mại tại Sydney
Hãy hỏi chúng tôi trước khi bạn ký
Nếu bạn đang xem xét một địa điểm và không chắc liệu nó có cần một CDC hay một DA, hãy gửi cho chúng tôi địa chỉ và mục đích sử dụng. Chúng tôi sẽ cho bạn biết con đường mà nó có khả năng đi, những tư vấn viên nào sẽ cần thiết, và điều đó ảnh hưởng đến chương trình của bạn như thế nào — trước khi bạn cam kết với một hợp đồng thuê.
Gửi địa chỉ qua trang liên hệ hoặc gọi (02) 8068 1755.
Trang này cung cấp thông tin chung về quy trình phê duyệt ở New South Wales, dựa trên kinh nghiệm dự án của chúng tôi. Đây không phải là tư vấn pháp lý, quy hoạch hoặc chứng nhận. Mỗi địa điểm là khác nhau và các yêu cầu phải được xác nhận với người cấp chứng nhận hoặc hội đồng của bạn.