Penyewa membandingkan toko di jalan dan sewa pusat perbelanjaan berdasarkan sewa, dan menganggap bahwa fitout akan serupa. Jarang sekali demikian — tetapi kejutan adalah bahwa totalnya sering kali mendekati. Yang berubah adalah di mana uang itu dibelanjakan.
Sebuah pusat mengenakan biaya untuk kepatuhan dan spesifikasi. Toko di jalan mengenakan biaya untuk remediasi dan layanan yang hilang. Bandingkan keduanya berdasarkan total biaya yang disampaikan, bukan berdasarkan tarif per meter persegi.
Pusat perbelanjaan: infrastruktur yang lebih baik, standar desain yang lebih tinggi
Sewa pusat biasanya sudah dilengkapi dengan layanan yang ada — perangkap lemak, saluran pembuangan, gas, daya yang memadai, fasilitas. Itu menghilangkan biaya yang paling tidak terduga dari proyek.
Yang ditambahkan sebagai gantinya adalah manual desain. Pusat menetapkan profil dan penyelesaian etalase, zona tanda dan pencahayaan, kisi langit-langit dan penyelesaian, penutup lantai, pengiriman dan jam akses setelah jam kerja, tingkat asuransi, dan persyaratan kontraktor yang disetujui. Standar pengerjaan ditegakkan. Beban desain dan dokumentasi oleh karena itu lebih tinggi, dan ketidakpatuhan akan terdeteksi pada tahap tinjauan pusat daripada saat serah terima.
Ada juga jendela kepemilikan. Pusat bekerja dengan tanggal pembukaan tetap, dan fitout harus selesai dalam periode kontrak tanpa perpanjangan yang tersedia. Itu memperpendek program dan dapat memaksa prefabrikasi di luar lokasi dan pekerjaan malam, keduanya membawa biaya tambahan.
Toko di jalan: tidak ada manual desain, tetapi ada tumpukan layanan
Toko di jalan yang dimiliki oleh pemilik individu biasanya tidak memiliki manual desain, sehingga desainnya lebih bebas. Pertukarannya adalah bahwa tempat tersebut sering kali kurang pada hal-hal dasar:
| Item | Kondisi toko jalanan yang umum | Konsekuensi biaya |
|---|---|---|
| Perangkap lemak | Sering tidak ada | $30,000 – $40,000 jika penggunaannya memerlukan satu |
| Exhaust dapur | Sering tidak ada, atau tidak ada saluran yang layak | Dari $15,000 hingga lebih dari $85,000 tergantung pada rute pembuangan |
| Pasokan gas | Kadang tidak tersedia | Dapur listrik, atau peningkatan pasokan |
| Kapasitas listrik | Sering tidak memadai untuk dapur komersial | Peningkatan pasokan |
| Fasilitas | Sering tidak ada, atau tidak sesuai | Membangun toilet baru termasuk WC yang dapat diakses |
| Tampilan toko | Sering tidak sesuai, tidak ada akses masuk atau ramp yang dapat diakses | Penggantian tampilan toko secara keseluruhan dan pekerjaan akses |
| Perbaikan dari penyewa sebelumnya | Sering tidak lengkap | Pembongkaran dan pembuangan menjadi biaya Anda |
Aksesibilitas berlaku untuk keduanya
Akses masuk bukanlah persyaratan pusat atau persyaratan toko jalanan — ini berlaku untuk semua tempat usaha komersial. Dalam praktiknya, sebuah pusat biasanya sudah memenuhi standar, sementara toko jalanan sering memiliki akses masuk yang bertingkat, tidak ada ramp dan tidak ada WC yang dapat diakses. Itu adalah item konstruksi, bukan item fitout, dan mereka mengubah anggaran.
Bagaimana membandingkan dua lokasi dengan benar
- Tentukan posisi layanan terlebih dahulu. Apakah lokasi memiliki perangkap lemak, rute exhaust, gas, daya yang memadai, fasilitas yang sesuai dan akses masuk yang dapat diakses? Setiap item yang hilang memiliki angka yang terlampir.
- Tentukan jalur persetujuan. Perubahan penggunaan atau kontrol warisan memindahkan proyek ke jalur DA dan menambah bulan. Lihat panduan persetujuan kami.
- Tentukan jendela kepemilikan. Tanggal pembukaan tetap memperpendek program dan menambah biaya tenaga kerja premium.
- Jumlahkan semuanya — fitout, remediasi layanan, waktu persetujuan dan biaya penahanan. Kemudian bandingkan.
Dengan dasar itu, kedua jenis sewa sering kali bertemu. Sebuah pusat lebih mahal untuk dirancang dan didokumentasikan; sebuah toko jalanan lebih mahal untuk memenuhi standar. Keduanya tidak otomatis lebih murah, dan satu-satunya cara untuk mengetahuinya adalah dengan menghitung posisi layanan sebelum menandatangani.
Lihat rentang biaya dan program kami atau kirimkan alamat kepada kami dan kami akan meninjaunya.
