นี่คือคำแนะนำที่มีค่าที่สุดที่เราให้กับลูกค้า และการเสนอในจังหวะที่เหมาะสมนั้นไม่มีค่าใช้จ่ายเลย หากสถานที่ต้องยื่นคำขอพัฒนาที่ดิน (Development Application, DA) จงผูกวันเริ่มสัญญาเช่าไว้กับการอนุมัติทั้ง DA และ CC ไม่ใช่แค่ DA
ทำไมการอนุมัติ DA อย่างเดียวจึงไม่เพียงพอ
การอนุมัติ DA ไม่ได้หมายความว่าคุณเริ่มงานได้ ยังต้องมีใบรับรองการก่อสร้าง (Construction Certificate, CC) และขั้นตอน CC คือจุดที่เงื่อนไขของ DA ถูกนำมาทดสอบกับความเป็นจริง
หากสัญญาเช่าเริ่มไปแล้ว คุณกำลังจ่ายค่าเช่าสำหรับพื้นที่ที่ตามกฎหมายคุณเข้าอยู่อาศัยหรือก่อสร้างไม่ได้
ลำดับคือ การพิจารณา DA → การปฏิบัติตามเงื่อนไขทุกข้อ → การออกแบบโดยละเอียดและความเห็นผู้เชี่ยวชาญเพิ่มเติม → การตรวจสอบและเสนอราคาโดยผู้รับรอง → การได้มาซึ่งใบรับรองการก่อสร้าง → การก่อสร้าง ระหว่าง DA ถึง CC มักใช้เวลาสามถึงหกสัปดาห์ และนั่นคือกรณีที่ดีที่สุดแล้ว
สามความเสี่ยงที่ข้อสัญญานี้ขจัดออกไป
| ความเสี่ยง | หน้าตาเป็นอย่างไร | ใครแบกรับ |
|---|---|---|
| เวลาพิจารณาที่คาดเดาไม่ได้ | หกถึงสิบสองสัปดาห์ถือว่าดีแล้ว หากมีคำถามหรือขอข้อมูลเพิ่ม จะยืดออกไปมาก | ผู้เช่า หากเริ่มจ่ายค่าเช่าแล้ว |
| เงื่อนไขที่เป็นไปไม่ได้หรือแพงเกินเหตุ | บางครั้งใบอนุญาตออกมาพร้อมเงื่อนไขที่ทำไม่ได้ในสถานที่นั้น หรือมีค่าใช้จ่ายเกินกว่าโครงการจะรับไหว | ผู้เช่า หากเริ่มจ่ายค่าเช่าแล้ว |
| CC ล่าช้าหรือถูกปฏิเสธ | เงื่อนไขทำไม่ได้ ไม่มี CC ก็ไม่มีก่อสร้าง ไม่มีวันเปิดร้าน | ผู้เช่า หากเริ่มจ่ายค่าเช่าแล้ว |
เมื่อวันเริ่มสัญญาผูกกับอนุมัติ DA และ CC แล้ว ความเสี่ยงทั้งสามจะตกอยู่ที่ทรัพย์สินของผู้ให้เช่า แทนที่จะเป็นกระแสเงินสดของผู้เช่า ผู้เช่าจะเริ่มจ่ายค่าเช่าเมื่อสร้างได้จริงเท่านั้น
ถ้อยคำที่แน่นอนซึ่งควรต่อรอง
วันเริ่มสัญญาเช่า: หลังได้รับการอนุมัติ DA และ CC
ไม่ใช่ «หลังได้อนุมัติ DA» และไม่ใช่ «หลังได้ใบอนุญาตที่จำเป็นทั้งหมด» โดยไม่ระบุว่าใบอนุญาตใดบ้าง จงระบุชื่อเอกสารทั้งสองฉบับให้ชัดเจน เพื่อไม่ให้ต้องโต้แย้งกันภายหลังว่าเงื่อนไขได้ครบถ้วนแล้วหรือไม่
หากผู้ให้เช่าไม่ยอมรับเงื่อนไขเต็มรูปแบบ ทางเลือกสำรองคือ ระยะปลอดค่าเช่าจนกว่า CC จะออก หรือเลื่อนวันเริ่มสัญญาออกไปจากวันที่ยื่น DA บวกระยะเวลาที่กำหนด ทั้งสองทางอ่อนกว่าการระบุ DA และ CC แต่ดีกว่าการเริ่มนับทันทีที่เซ็นสัญญามาก
สำหรับผู้ให้เช่า: ทำไมข้อสัญญานี้จึงสมเหตุสมผล
ผู้เช่าที่ไม่ได้ CC ย่อมเปิดร้านไม่ได้ ค้าขายไม่ได้ และจ่ายค่าเช่าได้ไม่ยั่งยืน สัญญาเช่าที่ล้มเหลวตั้งแต่ขั้นอนุมัติทำให้ผู้ให้เช่าเสียทั้งช่วงพื้นที่ว่าง ค่านายหน้าใหม่ และรอบการตลาดอีกรอบ การแบ่งความเสี่ยงด้านการอนุมัติผ่านวันเริ่มสัญญาทำให้ได้ผู้เช่าที่อยู่รอด ซึ่งเป็นผลลัพธ์ที่ทั้งสองฝ่ายต้องการ
