การเปลี่ยนประเภทการใช้พื้นที่ (Change of Use) เป็นสาเหตุที่พบบ่อยที่สุดที่ทำให้งานตกแต่งภายในง่าย ๆ กลายเป็นขั้นตอนการขออนุมัติที่ใช้เวลาหกเดือน และยังเป็นรายการที่ถูกละเลยมากที่สุดในขั้นตอนการตรวจสอบพื้นที่ เพราะตัวสถานที่ดูเหมือนว่าทำสิ่งที่คุณต้องการอยู่แล้ว
การเปลี่ยนประเภทการใช้พื้นที่คืออะไร
ทุกการใช้ประโยชน์ของอาคารมีประเภทตามประมวลกฎหมายก่อสร้างแห่งชาติ (NCC) เมื่อประเภทเปลี่ยน ข้อกำหนดการขออนุมัติก็เปลี่ยนตามไปด้วย — ข้อกำหนดด้านอัคคีภัยที่ต่างกัน ข้อกำหนดด้านการเข้าถึงที่ต่างกัน สิ่งอำนวยความสะดวกที่ต่างกัน และเส้นทางการขออนุมัติที่ต่างกัน
| การใช้เดิม | การใช้ที่เสนอ | ประเภท | เป็นการเปลี่ยนประเภท |
|---|---|---|---|
| สำนักงาน | ร้านค้า/ค้าปลีก | Class 5 → Class 6 | ใช่ |
| ร้านค้าหรือสำนักงาน | ฟิตเนส | → Class 9b | ใช่ |
การเปลี่ยนพื้นที่สำนักงานให้เป็นร้านค้าปลีกคือการเปลี่ยนประเภทการใช้พื้นที่ การเปลี่ยนสำนักงานหรือร้านค้าให้เป็นฟิตเนสก็คือการเปลี่ยนประเภทเช่นกัน ขอบเขตงานตกแต่งอาจเล็ก แต่ข้อกำหนดการขออนุมัติยังคงใช้บังคับ
กับดัก: การกลับไปใช้ประเภทเดิมก็ยังเป็นการเปลี่ยนประเภท
สถานที่อาจได้รับอนุมัติให้เปลี่ยนประเภทการใช้พื้นที่เมื่อหลายปีก่อน — เช่น เปลี่ยนร้านค้าเป็นฟิตเนส — และการเปลี่ยนกลับเป็นร้านค้าก็ยังเป็นการเปลี่ยนประเภทที่ต้องขออนุมัติ ประวัติการอนุมัติไม่รีเซ็ตเพียงเพราะคุณกลับไปใช้สิ่งที่คล้ายกับที่มีอยู่เดิม
จุดนี้ทำให้ผู้เช่าหลายรายประเมินผิด เพราะคิดว่าเมื่อสถานที่เคยเป็นร้านค้ามาก่อน การเปิดร้านค้าที่นี่จึงเป็นเรื่องง่าย สิ่งที่สำคัญคือประเภทที่ได้รับอนุมัติในปัจจุบัน ไม่ใช่ประเภทในอดีต
ต้นทุนด้านเวลา
| ขั้นตอน | ระยะเวลา |
|---|---|
| ออกแบบ | ประมาณ 4 สัปดาห์ |
| เตรียมยื่นคำขอ DA | +2 สัปดาห์ |
| จากออกแบบถึงยื่นเรื่อง | 4 – 6 สัปดาห์ |
| การพิจารณาของเทศบาล | 6 – 12 สัปดาห์ ไม่มีการรับประกัน |
| จาก DA ถึงหนังสือรับรองการก่อสร้าง (CC) | 3 – 6 สัปดาห์ |
งานขออนุมัติเพียงอย่างเดียวใช้เวลา 13 ถึง 24 สัปดาห์ ก่อนเริ่มก่อสร้าง เมื่อเทียบกับการอนุมัติแบบ Complying Development (CDC) ที่ใช้เพียง 2 ถึง 4 สัปดาห์ ช่องว่างนี้เองคือเหตุผลที่การเปลี่ยนประเภทการใช้พื้นที่ต้องถูกพิจารณาในขั้นตอนการเลือกทำเล ไม่ใช่ขั้นตอนการตกแต่งภายใน
วิธีป้องกันตัวเอง
สองสิ่งที่ต้องทำก่อนผูกพันในสัญญาเช่าสำหรับสถานที่ที่ต้องขอ DA:
- ยืนยันประเภทการใช้ที่ได้รับอนุมัติจริง — ไม่ใช่สิ่งที่ผู้เช่ารายก่อนทำ และไม่ใช่สิ่งที่ตัวแทนเชื่อ ถามเทศบาลหรือหน่วยงานรับรองว่าประเภทปัจจุบันคืออะไร
- ผูกวันเริ่มสัญญาเช่าเข้ากับการอนุมัติ DA และ CC ดูข้อสัญญาที่เราแนะนำให้ผู้เช่าทุกรายเจรจา
รายละเอียดทั้งหมดของเส้นทางการขออนุมัติอยู่ในคู่มือ CDC กับ DA ของเรา
