這是我們給客戶最有價值的一條建議，而且在適當時機提出完全零成本：如果該地點需要發展申請（Development Application，DA），就要把租約起租日設定為DA 及 CC 批准之後，而不是只有 DA 批准。

為什麼只有 DA 批准並不足夠

DA 批准並不代表你可以開工。還需要施工許可證（Construction Certificate，CC），而 CC 階段正是 DA 各項條件被拿到現實中檢驗的時候。

如果你的租約已經起租，你就是在為一個法律上不能佔用、也不能施工的舖位交租。

整個次序是：DA 裁決 → 滿足每一項條件 → 詳細設計及進一步顧問意見 → 認證師審核及報價 → 取得施工許可證（CC）→ 開始施工。由 DA 到 CC 之間通常需要三至六個星期 —— 而這已經是最樂觀的情況。

這條條款可以消除的三個風險

風險	實際情況	由誰承擔
裁決時間無法預測	六至十二個星期已經是好情況。一旦有提問或補交資料要求，就會大幅延長。	租客（如果已起租）
條件不可能做到或成本不合理地高	批文有時會附帶一些在該地點根本無法達成的條件，或者成本远超整個項目可以承受的範圍。	租客（如果已起租）
CC 延誤或被拒	條件做不到。沒有 CC，就不能施工，也不能開業。	租客（如果已起租）

把起租日綁定在 DA 及 CC 批准之後，三個風險就落在業主的資產上，而不是租客的現金流上。租客可以在真正能夠施工的時候，才開始交租。

租約起租日：DA 及 CC 批准之後。

不是「DA 批准之後」，也不是含糊的「取得所有必要批准之後」而不寫清楚是哪些批准。要把 DA 和 CC 兩份文件明確寫出來，日後就不會爭論條件是否已經滿足。

如果業主不接受完整的條件，退而求其次的做法是：免租期一直延伸到 CC 發出為止，或者把起租日延後至 DA 遞交日加上一段指定時間。兩者都比直接寫 DA 及 CC 為弱，但遠遠好過簽約即起租。

拿不到 CC 的租客不能開業、不能做生意，也無法持續交租。一個在審批階段就失敗的租約，會讓業主損失空置期、新的代理佣金，以及另一輪招租推廣。透過起租日分擔審批風險，可以產生一個能夠生存下去的租客，而這正是雙方都想見到的結果。