È il consiglio più prezioso che diamo ai clienti, e non costa nulla se proposto al momento giusto: se il sito richiede una Domanda di Sviluppo (Development Application, DA), subordina l’inizio della locazione all’approvazione di DA e CC insieme, non della sola DA.
Perché l’approvazione della DA non basta
L’approvazione della DA non significa che tu possa iniziare i lavori. Serve anche un Certificato di Costruzione (Construction Certificate, CC), ed è proprio nella fase del CC che le condizioni della DA vengono messe alla prova della realtà.
Se la locazione è già iniziata, stai pagando un affitto per un locale che non puoi legalmente occupare né costruire.
La sequenza è: determinazione della DA, poi soddisfacimento di ogni condizione, poi progettazione dettagliata e ulteriori contributi dei consulenti, poi revisione e preventivo del certificatore, poi il Certificato di Costruzione, poi la costruzione. Tra DA e CC passano di norma da tre a sei settimane — e questo è lo scenario ottimistico.
I tre rischi che la clausola elimina
| Rischio | Come si presenta | Chi lo sopporta |
|---|---|---|
| Tempi di decisione imprevedibili | Da sei a dodici settimane è il caso favorevole. Domande e richieste di informazioni supplementari li prolungano notevolmente. | Il conduttore, se l’affitto è già iniziato |
| Condizioni impossibili o irragionevolmente costose | A volte le approvazioni vengono rilasciate con condizioni irrealizzabili su quel sito, o che costano molto più di quanto il progetto possa sostenere. | Il conduttore, se l’affitto è già iniziato |
| Ritardo o rifiuto del CC | La condizione non è attuabile. Niente CC, niente costruzione, niente apertura. | Il conduttore, se l’affitto è già iniziato |
Con l’inizio legato all’approvazione di DA e CC, tutti e tre i rischi restano sul patrimonio del locatore anziché sulla liquidità del conduttore. Il conduttore inizia a pagare l’affitto quando può effettivamente costruire.
La formulazione esatta da chiedere
Inizio della locazione: all’approvazione di DA e CC.
Non «all’approvazione della DA». Non «al conseguimento di tutte le autorizzazioni necessarie» senza definirle. Nomina esplicitamente entrambi i provvedimenti, così non ci sarà discussione successiva sul fatto che la condizione sia stata soddisfatta.
Se il locatore non accetta la condizione completa, le posizioni di ripiego sono un periodo di franchigia che dura fino all’emissione del CC, oppure una data di inizio posticipata dal deposito della DA più un periodo definito. Entrambe sono più deboli del nominare DA e CC, ma molto migliori dell’inizio alla firma.
Per i locatori: perché è una clausola ragionevole
Un conduttore che non ottiene il CC non può aprire, non può commerciare e non può pagare l’affitto in modo sostenibile. Una locazione che fallisce in fase di approvazione costa al locatore un periodo di sfitto, la provvigione di un nuovo agente e un altro periodo di commercializzazione. Condividere il rischio approvativo attraverso la data di inizio produce un conduttore che sopravvive, ed è il risultato che entrambe le parti vogliono.
