Il cambio di destinazione d’uso è una delle cause più frequenti per cui un allestimento semplice si trasforma in una procedura autorizzativa di sei mesi. È anche la voce più spesso trascurata in fase di sopralluogo, perché il locale sembra già fare ciò che si desidera.
Che cosa significa cambio di destinazione d’uso
Ogni uso di un edificio ha una classificazione secondo il National Construction Code (NCC). Quando la classificazione cambia, cambiano anche i requisiti autorizzativi: requisiti antincendio diversi, requisiti di accessibilità diversi, servizi diversi e un percorso autorizzativo diverso.
| Uso precedente | Uso proposto | Classe | Cambio d’uso |
|---|---|---|---|
| Ufficio | Negozio, vendita al dettaglio | Class 5 → Class 6 | Sì |
| Negozio o ufficio | Palestra | → Class 9b | Sì |
Trasformare un’unità ufficio in un negozio al dettaglio è un cambio di destinazione d’uso. Trasformare un ufficio o un negozio in una palestra è anch’esso un cambio di destinazione d’uso. La portata dei lavori può essere modesta, ma il requisito autorizzativo resta valido.
La trappola: tornare indietro è comunque un cambio d’uso
Un locale può aver ottenuto anni fa l’autorizzazione per un cambio di destinazione d’uso — per esempio un negozio trasformato in palestra — e riportarlo a negozio è comunque un cambio di destinazione d’uso che richiede autorizzazione. Lo storico delle autorizzazioni non si azzera solo perché si torna a qualcosa di simile a ciò che c’era prima.
Questo è ciò che coglie di sorpresa i conduttori, i quali presumono che, essendo il locale un tempo un negozio, aprire un negozio sia semplice. Ciò che conta è la classificazione attualmente autorizzata, non quella storica.
Il costo in termini di tempo
| Fase | Durata |
|---|---|
| Progettazione | circa 4 settimane |
| Preparazione della domanda DA | +2 settimane |
| Dalla progettazione al deposito | 4 – 6 settimane |
| Determinazione del consiglio | 6 – 12 settimane, non garantite |
| Da DA a Certificato di costruzione (CC) | 3 – 6 settimane |
Le sole pratiche autorizzative richiedono da 13 a 24 settimane prima dell’inizio dei lavori. Rispetto a un’approvazione complying development (CDC) di due-quattro settimane, questa differenza è il motivo per cui il cambio di destinazione d’uso appartiene alla decisione di scelta del locale e non a quella dell’allestimento.
Come tutelarsi
Due cose da fare prima di impegnarsi in un contratto di locazione per un locale che richiede una DA:
- Verificare l’uso effettivamente autorizzato — non ciò che faceva il conduttore precedente, né ciò che ritiene l’agente. Chiedere al consiglio o all’organismo di certificazione qual è la classificazione attuale.
- Vincolare l’inizio della locazione all’autorizzazione DA e CC. Vedere la clausola contrattuale che consigliamo a ogni conduttore di negoziare.
I dettagli completi sui percorsi autorizzativi sono nella nostra guida CDC e DA.
