I locatari confrontano un negozio su strada e un’unità in un centro commerciale riguardo al canone, e presumono che il fitout sarà simile. Raramente è così — ma la sorpresa è che i totali spesso si avvicinano. Ciò che cambia è dove vengono spesi i soldi.
Un centro ti addebita per la conformità e le specifiche. Un negozio su strada ti addebita per la bonifica e i servizi mancanti. Confronta i due in base al costo totale consegnato, non al tasso per metro quadrato.
Centro commerciale: infrastruttura migliore, standard di design più elevati
Un’unità in centro di solito arriva con i servizi già installati — pozzetto di grasso, condotto di scarico, gas, energia adeguata, servizi igienici. Questo rimuove i costi imprevedibili più grandi dal progetto.
Ciò che aggiunge invece è un manuale di design. I centri prescrivono il profilo e la finitura della vetrina, le zone di segnaletica e illuminazione, la griglia del soffitto e le finiture, le coperture del pavimento, le ore di accesso per consegne e dopo l’orario, i livelli di assicurazione e i requisiti per i contraenti approvati. Gli standard di lavorazione sono imposti. Il carico di design e documentazione è quindi più elevato, e la non conformità viene rilevata nella fase di revisione del centro piuttosto che al momento della consegna.
C’è anche la finestra di possesso. I centri lavorano con una data di apertura fissa, e il fitout deve essere completato entro un periodo contrattato senza possibilità di estensione. Questo comprime il programma e può costringere alla prefabbricazione off-site e al lavoro notturno, entrambi i quali comportano un costo aggiuntivo.
Negozio su strada: nessun manuale di design, ma un arretrato di servizi
Un negozio su strada di proprietà di un singolo locatore di solito non ha un manuale di design, quindi il design è più libero. Il compromesso è che i locali spesso non soddisfano le basi:
| Voce | Condizioni tipiche di un negozio su strada | Conseguenze sui costi |
|---|---|---|
| Fossa di grasso | Spesso assente | $30,000 – $40,000 se l’uso ne richiede una |
| Cappa di aspirazione della cucina | Spesso assente, o senza risalita praticabile | Da $15,000 a oltre $85,000 a seconda del percorso di scarico |
| Fornitura di gas | A volte non disponibile | Cucina elettrica, o un aggiornamento della fornitura |
| Capacità elettrica | Spesso inadeguata per una cucina commerciale | Aggiornamento della fornitura |
| Servizi igienici | Spesso assenti, o non conformi | Costruire nuovi bagni inclusi un WC accessibile |
| Vetrina | Spesso non conforme, senza ingresso accessibile o rampe | Sostituzione completa della vetrina e lavori di accesso |
| Ripristino da parte del precedente inquilino | Spesso incompleto | Demolizione e smaltimento a tuo carico |
L’accessibilità si applica a entrambi
L’ingresso accessibile non è un requisito del centro né un requisito per i negozi su strada — si applica a tutti i locali commerciali. In pratica, un centro è solitamente già stato messo a norma, mentre un negozio su strada ha frequentemente un ingresso con gradini, senza rampe e senza WC accessibile. Questi sono elementi di costruzione, non elementi di allestimento, e cambiano il budget.
Come confrontare correttamente due siti
- Stabilire prima la posizione dei servizi. Il sito ha una fossa di grasso, un percorso di scarico, gas, potenza adeguata, servizi igienici conformi e ingresso accessibile? Ogni elemento mancante ha un costo associato.
- Stabilire il percorso di approvazione. Un cambio di uso o un controllo patrimoniale sposta il progetto sulla strada della DA e aggiunge mesi. Vedi la nostra guida alle approvazioni.
- Stabilire la finestra di possesso. Una data di apertura fissa comprime il programma e aggiunge costi per la manodopera.
- Somma tutto — allestimento, ripristino dei servizi, tempo di approvazione e costi di mantenimento. Poi confronta.
Su questa base, i due tipi di locazione spesso convergono. Un centro costa di più da progettare e documentare; un negozio su strada costa di più per essere messo a norma. Nessuno dei due è automaticamente più economico, e l’unico modo per saperlo è valutare la posizione dei servizi prima di firmare.
Vedi le nostre fasce di costo e programma o inviaci l’indirizzo e lo esamineremo.
