यह हमारी सबसे मूल्यवान सलाह है, और सही समय पर देने में कोई खर्च नहीं आता: अगर साइट के लिए डेवलपमेंट एप्लिकेशन (Development Application, DA) ज़रूरी है, तो लीज़ की शुरुआत को DA और CC मंज़ूरी के बाद पर निर्भर बनाइए — सिर्फ़ DA मंज़ूरी पर नहीं।
सिर्फ़ DA मंज़ूरी पर्याप्त क्यों नहीं है
DA मंज़ूरी का मतलब यह नहीं कि आप काम शुरू कर सकते हैं। कंस्ट्रक्शन सर्टिफ़िकेट (Construction Certificate, CC) भी चाहिए, और CC का चरण ही वह जगह है जहाँ DA की शर्तें ज़मीनी हक़ीक़त से टकराकर परखी जाती हैं।
अगर आपकी लीज़ पहले ही शुरू हो चुकी है, तो आप ऐसी जगह का किराया दे रहे हैं जिसे आप क़ानूनी तौर पर न इस्तेमाल कर सकते हैं, न उसमें निर्माण कर सकते हैं।
क्रम इस प्रकार है: DA का निर्णय → हर शर्त को पूरा करना → विस्तृत डिज़ाइन और अतिरिक्त सलाहकार इनपुट → सर्टिफ़ायर की समीक्षा और कोटेशन → कंस्ट्रक्शन सर्टिफ़िकेट → निर्माण। DA से CC के बीच आम तौर पर तीन से छह हफ़्ते लगते हैं — और यह सबसे अच्छी स्थिति है।
इस क्लॉज़ से तीन जोखिम हटते हैं
| जोखिम | व्यवहार में कैसा दिखता है | कौन उठाता है |
|---|---|---|
| निर्णय का समय अनिश्चित | छह से बारह हफ़्ते अच्छी स्थिति है। सवाल या अतिरिक्त जानकारी के अनुरोध इसे बहुत बढ़ा देते हैं। | किरायेदार, अगर किराया शुरू हो चुका है |
| असंभव या बेतहाशा महँगी शर्तें | कभी-कभी मंज़ूरी ऐसी शर्तों के साथ मिलती है जो उस साइट पर पूरी नहीं हो सकतीं, या जिनका खर्च प्रोजेक्ट की क्षमता से कहीं ज़्यादा है। | किरायेदार, अगर किराया शुरू हो चुका है |
| CC में देरी या इनकार | शर्त लागू करने योग्य नहीं। CC नहीं, तो न निर्माण न दुकान खुलना। | किरायेदार, अगर किराया शुरू हो चुका है |
जब शुरुआत DA और CC मंज़ूरी से बँधी हो, तो ये तीनों जोखिम किरायेदार के कैश फ़्लो की जगह मकान मालिक की संपत्ति पर रहते हैं। किरायेदार तब किराया देना शुरू करता है जब वह वास्तव में निर्माण कर सकता है।
ठीक कौन-सी शब्दावली के लिए ज़ोर देना है
लीज़ की शुरुआत: DA और CC मंज़ूरी के बाद।
«DA मंज़ूरी के बाद» नहीं। और «सभी आवश्यक मंज़ूरियाँ मिलने के बाद» लिखना भी नहीं, जब तक यह न बताया जाए कि वे मंज़ूरियाँ कौन-सी हैं। दोनों दस्तावेज़ों के नाम स्पष्ट लिखिए, ताकि बाद में इस पर बहस न हो कि शर्त पूरी हुई है या नहीं।
अगर मकान मालिक पूरी शर्त स्वीकार न करे, तो विकल्प हैं — CC जारी होने तक किराया-मुक्त अवधि, या शुरुआत की तारीख़ को DA जमा करने की तारीख़ से एक तय अवधि बाद करना। दोनों DA और CC के नाम लिखने से कमज़ोर हैं, लेकिन हस्ताक्षर के साथ शुरुआत से कहीं बेहतर हैं।
मकान मालिकों के लिए: यह उचित क्लॉज़ क्यों है
जो किरायेदार CC नहीं पा सकता, वह न दुकान खोल सकता है, न कारोबार कर सकता है, न टिकाऊ तरीक़े से किराया दे सकता है। मंज़ूरी के चरण में ही विफल होने वाली लीज़ मकान मालिक को खाली अवधि, नए एजेंट की फ़ीस और एक और मार्केटिंग दौर का नुक़सान देती है। शुरुआत की तारीख़ के ज़रिए मंज़ूरी का जोखिम बाँटने से ऐसा किरायेदार बनता है जो टिकता है — और यही दोनों पक्ष चाहते हैं।
