Ini adalah nasihat paling berharga yang kami berikan kepada klien, dan tidak ada biayanya jika diajukan pada momen yang tepat: jika lokasi memerlukan Permohonan Pengembangan (Development Application, DA), jadikan tanggal mulai sewa bergantung pada persetujuan DA dan CC — bukan hanya persetujuan DA.
Mengapa persetujuan DA saja tidak cukup
Persetujuan DA bukan berarti Anda boleh mulai bekerja. Sertifikat Konstruksi (Construction Certificate, CC) juga diperlukan, dan tahap CC-lah tempat syarat-syarat DA diuji terhadap kenyataan.
Jika sewa Anda sudah berjalan, Anda membayar sewa untuk ruang yang secara hukum tidak dapat Anda tempati maupun bangun.
Urutannya adalah: keputusan DA, lalu pemenuhan setiap syarat, lalu desain rinci dan masukan konsultan tambahan, lalu peninjauan dan penawaran harga oleh sertifier, lalu Sertifikat Konstruksi, lalu konstruksi. Antara DA dan CC biasanya tiga sampai enam minggu — dan itu pun skenario optimis.
Tiga risiko yang dihilangkan klausul ini
| Risiko | Bentuk nyatanya | Siapa yang menanggung |
|---|---|---|
| Waktu keputusan tak terduga | Enam sampai dua belas minggu sudah termasuk baik. Pertanyaan dan permintaan informasi tambahan memperpanjangnya secara signifikan. | Penyewa, jika sewa sudah berjalan |
| Syarat yang mustahil atau sangat mahal | Persetujuan kadang diterbitkan dengan syarat yang tidak dapat dipenuhi di lokasi itu, atau yang biayanya jauh melebihi kemampuan proyek. | Penyewa, jika sewa sudah berjalan |
| CC tertunda atau ditolak | Syarat tidak dapat dijalankan. Tanpa CC, tidak ada konstruksi, tidak ada pembukaan. | Penyewa, jika sewa sudah berjalan |
Dengan tanggal mulai terikat pada persetujuan DA dan CC, ketiga risiko itu berada pada aset pemilik, bukan pada arus kas penyewa. Penyewa baru mulai membayar sewa ketika benar-benar dapat membangun.
Rumusan persis yang harus diperjuangkan
Tanggal mulai sewa: setelah persetujuan DA dan CC.
Bukan «setelah persetujuan DA». Bukan pula «setelah memperoleh semua persetujuan yang diperlukan» tanpa menjelaskan persetujuan mana saja. Sebutkan kedua dokumen secara eksplisit, agar tidak ada perdebatan di kemudian hari tentang apakah syaratnya sudah terpenuhi.
Jika pemilik tidak menerima syarat penuh, posisi cadangannya adalah masa bebas sewa yang berjalan sampai CC diterbitkan, atau tanggal mulai yang dimundurkan dari tanggal penyerahan DA ditambah jangka waktu tertentu. Keduanya lebih lemah daripada menyebut DA dan CC, tetapi jauh lebih baik daripada mulai pada saat penandatanganan.
Untuk pemilik: mengapa klausul ini wajar
Penyewa yang tidak memperoleh CC tidak dapat membuka usaha, tidak dapat berdagang, dan tidak dapat membayar sewa secara berkelanjutan. Sewa yang gagal pada tahap persetujuan merugikan pemilik berupa masa kosong, komisi agen baru, dan satu periode pemasaran lagi. Membagi risiko persetujuan melalui tanggal mulai menghasilkan penyewa yang bertahan, dan itulah hasil yang diinginkan kedua pihak.
