고객에게 드리는 가장 가치 있는 조언이며, 적절한 시점에 제안하면 비용이 전혀 들지 않습니다. 해당 부지에 개발신청(Development Application, DA)이 필요하다면 임대차 개시일을 DA 및 CC 승인 후로 설정해야 합니다. DA 승인만을 조건으로 삼아서는 안 됩니다.
DA 승인만으로 충분하지 않은 이유
DA 승인은 공사를 시작할 수 있다는 뜻이 아닙니다. 건설허가증(Construction Certificate, CC)도 필요하며, 바로 CC 단계에서 DA 조건이 현실과 부딪히며 검증됩니다.
임대차가 이미 개시되었다면, 법적으로 점유도 공사도 할 수 없는 매장의 임대료를 내고 있는 셈입니다.
절차는 다음과 같습니다. DA 결정 → 모든 조건 충족 → 상세 설계 및 추가 컨설턴트 검토 → 인증기관 심사 및 견적 → 건설허가증(CC) 취득 → 착공. DA에서 CC까지는 보통 3~6주가 걸리며, 이는 낙관적인 경우입니다.
이 조항이 없애주는 세 가지 위험
| 위험 | 실제 상황 | 부담 주체 |
|---|---|---|
| 예측 불가능한 결정 기간 | 6~12주면 좋은 경우입니다. 질의나 추가 자료 요청이 오면 크게 늘어납니다. | 임대료가 시작되었다면 임차인 |
| 이행 불가능하거나 과도하게 비싼 조건 | 해당 부지에서 도저히 달성할 수 없는 조건이나, 프로젝트가 감당할 수 없을 만큼 비용이 큰 조건이 붙는 경우가 있습니다. | 임대료가 시작되었다면 임차인 |
| CC 지연 또는 거부 | 조건이 실행 불가능합니다. CC가 없으면 공사도 개업도 불가능합니다. | 임대료가 시작되었다면 임차인 |
개시일을 DA 및 CC 승인 이후로 묶으면 이 세 가지 위험은 임차인의 현금흐름이 아니라 임대인의 자산에 남습니다. 임차인은 실제로 공사를 시작할 수 있는 시점부터 임대료를 내면 됩니다.
협상해야 할 정확한 문구
임대차 개시일: DA 및 CC 승인 후.
‘DA 승인 후’도 안 됩니다. ‘필요한 모든 승인 취득 후’라고만 쓰고 그 승인이 무엇인지 특정하지 않는 것도 안 됩니다. DA와 CC 두 문서를 명시해야 나중에 조건이 충족되었는지를 두고 다툴 일이 없습니다.
임대인이 완전한 조건을 받아들이지 않을 경우 대안은 CC가 발급될 때까지 무료 임대 기간을 두거나, 개시일을 DA 제출일에서 일정 기간을 더한 날로 정하는 것입니다. 둘 다 DA와 CC를 명시하는 것보다는 약하지만, 계약과 동시에 개시하는 것보다는 훨씬 낫습니다.
임대인에게: 이 조항이 합리적인 이유
CC를 받지 못한 임차인은 개업할 수 없고 영업할 수 없으며 지속적으로 임대료를 낼 수도 없습니다. 승인 단계에서 좌초된 임대차는 임대인에게 공실 기간, 새로운 에이전트 수수료, 또 한 번의 마케팅 기간이라는 손실을 안깁니다. 개시일을 통해 승인 위험을 분담하는 것은 살아남는 임차인을 만들어내며, 그것이 양측이 바라는 결과입니다.
