Thay đổi mục đích sử dụng là nguyên nhân phổ biến nhất khiến một công trình cải tạo đơn giản biến thành quy trình phê duyệt kéo dài sáu tháng. Đây cũng là hạng mục thường bị bỏ sót nhất ở bước khảo sát mặt bằng, vì cơ sở trông như đã đang làm đúng việc bạn muốn.
Thay đổi mục đích sử dụng nghĩa là gì
Mỗi mục đích sử dụng của một công trình đều có một phân loại theo Bộ Quy chuẩn Xây dựng Quốc gia (NCC). Khi phân loại thay đổi, các yêu cầu phê duyệt cũng thay đổi theo — yêu cầu phòng cháy khác, yêu cầu lối tiếp cận khác, tiện ích khác, và một lộ trình phê duyệt khác.
| Mục đích cũ | Mục đích đề xuất | Phân loại | Thay đổi mục đích |
|---|---|---|---|
| Văn phòng | Cửa hàng, bán lẻ | Class 5 → Class 6 | Có |
| Cửa hàng hoặc văn phòng | Phòng tập gym | → Class 9b | Có |
Chuyển một đơn vị văn phòng thành cửa hàng bán lẻ là thay đổi mục đích sử dụng. Chuyển văn phòng hoặc cửa hàng thành phòng gym cũng là thay đổi mục đích sử dụng. Phạm vi cải tạo có thể nhỏ, nhưng yêu cầu phê duyệt vẫn áp dụng.
Cái bẫy: chuyển về cũ vẫn là thay đổi mục đích
Một mặt bằng có thể đã được phê duyệt thay đổi mục đích từ nhiều năm trước — ví dụ cửa hàng chuyển thành phòng gym — và việc chuyển lại thành cửa hàng vẫn là thay đổi mục đích, vẫn cần phê duyệt. Lịch sử phê duyệt không được đặt lại chỉ vì bạn quay về một công năng tương tự như trước.
Điều này khiến nhiều khách thuê mất kiểm soát ngân sách, vì họ cho rằng mặt bằng từng là cửa hàng nên mở cửa hàng sẽ đơn giản. Điều quan trọng là phân loại đang được phê duyệt hiện tại, không phải phân loại trong quá khứ.
Chi phí về thời gian
| Giai đoạn | Thời lượng |
|---|---|
| Thiết kế | khoảng 4 tuần |
| Chuẩn bị hồ sơ DA | +2 tuần |
| Từ thiết kế đến nộp hồ sơ | 4 – 6 tuần |
| Hội đồng ra quyết định | 6 – 12 tuần, không được bảo đảm |
| Từ DA đến Giấy chứng nhận xây dựng (CC) | 3 – 6 tuần |
Chỉ riêng phần phê duyệt đã mất 13 đến 24 tuần trước khi khởi công. So với phê duyệt phát triển đáp ứng (CDC) chỉ 2 đến 4 tuần, khoảng cách này chính là lý do thay đổi mục đích sử dụng phải được đưa vào quyết định chọn mặt bằng, chứ không phải quyết định cải tạo.
Cách tự bảo vệ mình
Hai việc cần làm trước khi ký hợp đồng thuê cho một mặt bằng cần DA:
- Xác nhận mục đích sử dụng thực tế đã được phê duyệt — không phải việc khách thuê trước đã làm, và cũng không phải điều mà môi giới tin. Hãy hỏi hội đồng hoặc đơn vị chứng nhận xem phân loại hiện tại là gì.
- Ràng buộc ngày bắt đầu hợp đồng thuê vào việc phê duyệt DA và CC. Xem điều khoản hợp đồng mà chúng tôi khuyên mọi khách thuê nên đàm phán.
Chi tiết đầy đủ về các lộ trình phê duyệt có trong hướng dẫn CDC và DA của chúng tôi.
