Đây là lời khuyên giá trị nhất chúng tôi dành cho khách hàng, và việc đưa ra vào đúng thời điểm hoàn toàn không tốn kém: nếu địa điểm cần Đơn xin phát triển (Development Application, DA), hãy đặt ngày bắt đầu hợp đồng thuê là sau khi DA và CC được phê duyệt — không chỉ dựa vào phê duyệt DA.
Vì sao chỉ phê duyệt DA là chưa đủ
Phê duyệt DA không có nghĩa là bạn được khởi công. Vẫn cần Giấy phép xây dựng (Construction Certificate, CC), và chính giai đoạn CC là lúc các điều kiện của DA được đem ra kiểm chứng với thực tế.
Nếu hợp đồng thuê đã bắt đầu, bạn đang trả tiền thuê cho một mặt bằng mà về mặt pháp lý bạn không thể sử dụng cũng không thể thi công.
Trình tự là: quyết định DA → hoàn tất từng điều kiện → thiết kế chi tiết và ý kiến chuyên gia bổ sung → chứng nhận viên thẩm định và báo giá → lấy Giấy phép xây dựng (CC) → khởi công. Từ DA đến CC thường mất ba đến sáu tuần — và đó đã là trường hợp lạc quan nhất.
Ba rủi ro mà điều khoản này loại bỏ
| Rủi ro | Thực tế diễn ra | Ai gánh chịu |
|---|---|---|
| Thời gian phê duyệt không thể dự đoán | Sáu đến mười hai tuần là trường hợp tốt. Các câu hỏi và yêu cầu bổ sung thông tin sẽ kéo dài đáng kể. | Khách thuê, nếu tiền thuê đã bắt đầu |
| Điều kiện bất khả thi hoặc quá đắt đỏ | Đôi khi giấy phép được cấp kèm những điều kiện không thể thực hiện tại địa điểm đó, hoặc tốn kém vượt xa khả năng của dự án. | Khách thuê, nếu tiền thuê đã bắt đầu |
| CC bị chậm hoặc bị từ chối | Điều kiện không thể thực hiện. Không có CC thì không thi công, không mở cửa. | Khách thuê, nếu tiền thuê đã bắt đầu |
Khi ngày bắt đầu được ràng buộc vào phê duyệt DA và CC, cả ba rủi ro nằm ở tài sản của chủ nhà thay vì dòng tiền của khách thuê. Khách thuê chỉ bắt đầu trả tiền thuê khi thực sự có thể thi công.
Câu chữ chính xác cần đàm phán
Ngày bắt đầu hợp đồng thuê: sau khi DA và CC được phê duyệt.
Không phải “sau khi DA được phê duyệt”. Cũng không phải “sau khi có được mọi phê duyệt cần thiết” mà không định nghĩa rõ đó là những phê duyệt nào. Hãy nêu đích danh cả hai văn bản, để sau này không phải tranh cãi liệu điều kiện đã được đáp ứng hay chưa.
Nếu chủ nhà không chấp nhận điều kiện đầy đủ, phương án dự phòng là một giai đoạn miễn tiền thuê kéo dài đến khi CC được cấp, hoặc lùi ngày bắt đầu từ thời điểm nộp DA cộng thêm một khoảng xác định. Cả hai đều yếu hơn việc nêu rõ DA và CC, nhưng tốt hơn nhiều so với bắt đầu ngay khi ký hợp đồng.
Dành cho chủ nhà: vì sao đây là điều khoản hợp lý
Một khách thuê không lấy được CC thì không thể mở cửa, không thể kinh doanh và không thể trả tiền thuê bền vững. Một hợp đồng thuê thất bại ngay ở giai đoạn phê duyệt khiến chủ nhà mất thời gian trống, phí môi giới mới và thêm một đợt tiếp thị. Chia sẻ rủi ro phê duyệt thông qua ngày bắt đầu tạo ra một khách thuê tồn tại được, và đó là kết quả cả hai bên đều mong muốn.
