นี่คือคู่มือที่เราจะให้กับลูกค้าก่อนที่พวกเขาจะเซ็นสัญญาอะไร ทั้งหมดในนี้ไม่ใช่ข้อมูลลับ — มันคือคำแนะนำเดียวกับที่เรามอบให้ในงานที่มีค่าบริการ และเราต้องการให้ผู้ประกอบการใหม่เข้าใจสถานการณ์ก่อนที่จะเซ็นสัญญา
การตั้งธุรกิจอาหารจากศูนย์นั้นมีค่าใช้จ่ายสูง การตกแต่งเป็นเพียงส่วนหนึ่ง — ระบบระบายอากาศ, ถังดักไขมัน, บริการ, การอนุมัติ และอุปกรณ์ทั้งหมดจะต้องจัดเตรียมก่อนที่ลูกค้าคนแรกจะเข้ามา เมื่อมีงบประมาณจำกัด, สถานที่ที่คุณเลือกมีความสำคัญมากกว่าข้อมูลจำเพาะที่คุณเลือก
คำถามที่มีมูลค่าสูงที่สุดในคู่มือนี้: สัญญาเช่านี้เคยดำเนินการเป็นธุรกิจอาหารมาก่อนหรือไม่ และแพ็คเกจอุปกรณ์และบริการยังมีอยู่หรือไม่?
1. ทำไมสถานที่ที่เคยดำเนินการเป็นธุรกิจอาหารจึงมักจะชนะ
สัญญาเช่าที่เคยดำเนินการเป็นคาเฟ่หรือร้านอาหารมักจะมีถังดักไขมัน, ท่อระบายอากาศ, แก๊ส, ความสามารถในการจ่ายไฟ และสิ่งอำนวยความสะดวกอยู่แล้ว โครงการจึงกลายเป็น การปรับปรุง แทนที่จะเป็น งานก่อสร้าง — และนั่นคืองบประมาณที่แตกต่างออกไปโดยสิ้นเชิง
| ข้อดี | หมายความว่าอย่างไรสำหรับคุณ |
|---|---|
| บริการมีอยู่แล้ว | ถังดักไขมัน ($30,000–$40,000), ท่อระบายอากาศ, แก๊ส, ความสามารถในการจ่ายไฟ, สิ่งอำนวยความสะดวกทั้งหมดมีอยู่ |
| เส้นทางการอนุมัติง่ายกว่า | มักจะใช้ร่วมกัน, มีเพียงผู้รับรองเท่านั้น ไม่มี DA, ไม่มีการแจ้งชุมชน, ไม่มีการล่าช้าเป็นเดือน |
| โปรแกรมลดลง | การปรับปรุงและตกแต่งใหม่อาจใช้เวลา 6–10 สัปดาห์แทนที่จะเป็น 16–24 สัปดาห์ ทุกสัปดาห์ที่ประหยัดได้คือสัปดาห์ที่ไม่ต้องจ่ายค่าเช่า |
| อุปกรณ์สามารถเก็บรักษาได้ | สายการปรุงอาหาร, การทำความเย็น, การล้างจาน, ชั้นวางอาจใช้งานได้หรือสามารถปรับปรุงได้ |
| มีประวัติการค้า | คุณสามารถดูว่าสถานที่ทำอะไรได้บ้างก่อนหน้านี้ การค้าผ่าน, ชั่วโมงเร่งด่วน, สิ่งที่ผู้ประกอบการก่อนหน้านี้ทำผิด |
| ความคาดหวังของเจ้าของที่ดินมีความเป็นจริง | พวกเขาเคยให้เช่าให้กับผู้ประกอบการอาหารมาก่อน มีความขัดแย้งน้อยลงในเรื่องการอนุญาต, ชั่วโมง และงาน |
| ความเสี่ยงสามารถคำนวณได้ | คุณกำลังตั้งราคาในปริมาณที่รู้จัก ไม่ใช่การเดาว่าสิ่งที่อยู่ใต้พื้น |
2. สิ่งที่ต้องตรวจสอบในการตรวจสอบ — การเดินตรวจสอบบริการ
เดินตรวจสอบสัญญาเช่าในลำดับนี้ ทุกรายการด้านล่างมีอยู่จริง หรือเป็นตัวเลขในงบประมาณของคุณ
| ตรวจสอบ | วิธีการตรวจสอบ | ถ้าขาดหายไป |
|---|---|---|
| ถังดักไขมัน | มองหาฝาปิดที่ระดับพื้นในครัวหรือสนามหลังบ้าน ขอใบแจ้งหนี้การสูบออกล่าสุด | $30,000–$40,000 บวกกับค่าประปาและการอนุมัติ |
| ระบบระบายอากาศในครัว | ติดตามท่อไปยังท่อส่ง หาแหล่งระบายอากาศ — หลังคาหรือผนัง? มีพัดลมและกรองหรือไม่? | เริ่มต้นที่ $15,000; $35,000–$85,000 เป็นค่าเฉลี่ย; อาคารสูงแนวนอน + กรองไฟฟ้าสถิต $25,000–$40,000 ต่อหน่วย |
| ก๊าซ | หามิเตอร์และขนาดการจ่าย ขอสอบถามว่ามีอัตราค่าใช้จ่ายเชิงพาณิชย์หรือไม่ | ครัวไฟฟ้า หรือการอัปเกรดการจ่าย |
| ความสามารถทางไฟฟ้า | อ่านแผงควบคุมหลัก ดูที่การจัดอันดับและช่องว่างสำรอง | การอัปเกรดการจ่าย อาจต้องมีการเชื่อมต่อใหม่ |
| สิ่งอำนวยความสะดวก | มีห้องน้ำที่เป็นไปตามมาตรฐานหรือไม่? ห้องน้ำที่เข้าถึงได้? สิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับพนักงาน? | สร้างสิ่งอำนวยความสะดวกใหม่ — เป็นรายการก่อสร้าง ไม่ใช่รายการตกแต่ง |
| ทางเข้าที่เข้าถึงได้ | มีขั้นบันไดหรือไม่? มีทางลาดหรือไม่? ความกว้างของประตูเป็นไปตามมาตรฐานหรือไม่? | การสร้างใหม่ของหน้าร้านและงานเข้าถึง |
| การป้องกันอัคคีภัย | สปริงเกลอร์, การตรวจจับ, ถังดับเพลิง, ป้ายทางออก, รีลสายดับเพลิง | การย้ายสปริงเกลอร์และการอัปเกรดไฟ |
| ความสูงของเพดาน & โครงสร้าง | ความสูงที่ชัดเจนเหนือเพดาน ท่ออากาศสามารถวิ่งได้หรือไม่? คานอยู่ที่ไหน? | บริการที่เปลี่ยนเส้นทาง เพดานต่ำ การจัดวางที่ถูกจำกัด |
| พื้น | ระดับ? การระบายน้ำ? ท่อระบายน้ำที่มีอยู่? | การปูพื้นใหม่ การระบายน้ำใหม่ การสร้างพื้น |
| กฎของสตราตา / ศูนย์ | ชั่วโมงการทำงาน, การเข้าถึงนอกเวลา, เวลาจัดส่ง, เสียง | โปรแกรมที่จำกัด — งานกลางคืนในอัตราพรีเมียม |
| การอนุญาตการใช้ก่อนหน้า | สอบถามสภาว่าที่ตั้งนี้ได้รับการอนุมัติอะไรอยู่ในขณะนี้ | การขอเปลี่ยนการใช้ — ดูด้านล่าง |
คำถามเกี่ยวกับการระบายอากาศตัดสินทุกอย่าง. หากฮู้ดในครัวไม่สามารถเข้าถึงหลังคาผ่านทางรอยต่อที่เหมาะสม และอาคารไม่สามารถรับการระบายอากาศแบบแนวนอนพร้อมการกรองไฟฟ้าสถิตได้ สถานที่นั้นอาจไม่รองรับครัวเชิงพาณิชย์เลย ตรวจสอบสิ่งนี้ก่อนสิ่งอื่นใด. คู่มือการระบายอากาศฉบับเต็มที่นี่.
3. กับดักการเปลี่ยนการใช้งาน
สถานที่ที่ใช้เป็นคาเฟ่ไม่ได้หมายความว่าจะได้รับการอนุมัติเป็นร้านอาหาร และสถานที่ที่คุณเปลี่ยนกลับไปยังการใช้งานเดิมอาจยังต้องการการอนุมัติใหม่ สิ่งนี้ทำให้ผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์ตกหลุมพราง ไม่ใช่แค่ผู้เริ่มต้น.
| สิ่งที่ผู้คนคิด | สิ่งที่เป็นจริง |
|---|---|
| “มันเคยเป็นร้านอาหารมาก่อน ดังนั้นฉันสามารถเปิดใหม่ได้” | หากการอนุญาตหมดอายุหรือการใช้งานไม่เคยได้รับการทำให้เป็นทางการ คุณอาจต้องการใบสมัครใหม่ |
| "ฉันแค่เปลี่ยนจากไทยเป็นอิตาเลียน" | การเปลี่ยนประเภทอาหารมักจะไม่มีปัญหา — แต่เวลาทำการ จำนวนลูกค้า เครื่องดื่มแอลกอฮอล์ และที่นั่งกลางแจ้งไม่ใช่ |
| “การกลับไปเป็นแบบเดิมไม่ถือเป็นการเปลี่ยนแปลง” | การกลับไปยังรูปแบบเดิมยังสามารถถูกประเมินว่าเป็นการเปลี่ยนการใช้งาน ต้องได้รับการอนุมัติ |
| “การปรับปรุงเล็กน้อยไม่ต้องการการอนุมัติ” | การอนุมัติเกี่ยวกับ การใช้งาน ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง งานเล็กน้อยในการใช้งานใหม่ยังต้องการการอนุญาต |
| "สภาจะบอกฉันหากมีปัญหา" | สภาจะไม่บอกโดยอัตโนมัติ คุณต้องถามเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนที่คุณจะเซ็น |
4. อ่านสัญญาเช่าก่อนที่คุณจะลงทุนเงิน
สามข้อกำหนดตัดสินว่าการปรับปรุงอาหารนั้นเป็นไปได้หรือไม่ อ่านพวกมันก่อนที่คุณจะใช้จ่ายในการออกแบบ.
| ข้อกำหนด | สิ่งที่ต้องพิจารณา | ทำไมมันถึงสำคัญ |
|---|---|---|
| การเริ่มต้นเช่า | การเช่าเริ่มต้นเมื่อใด — เมื่อเซ็นสัญญา, เมื่อได้รับกรรมสิทธิ์, หรือเมื่อได้รับการอนุมัติ? | หากการเช่าเริ่มต้นเมื่อเซ็นสัญญาและการขออนุญาตใช้เวลาหกเดือน คุณจะต้องจ่าย $60,000+ สำหรับสถานที่ที่คุณไม่สามารถใช้งานได้ |
| การอนุญาตให้ทำงาน | สิทธิของเจ้าของที่ดินในการอนุมัติหรือไม่อนุมัติแผนของคุณ | เจ้าของที่ดินสามารถทำให้โครงการของคุณล่าช้าได้ ขอให้มีการกำหนดเวลาสำหรับการอนุมัติ |
| การคืนสภาพ | สิ่งที่คุณต้องลบออกเมื่อสิ้นสุด — และใครเป็นผู้จ่าย | การลบถังน้ำมันหรือการคืนสภาพครัวอาจมีค่าใช้จ่ายสูงถึงห้าหมายเลข |
| การใช้งานที่อนุญาต | การใช้งานที่คุณต้องการได้รับอนุญาตภายใต้สัญญาเช่าหรือไม่? | สัญญาเช่าอาจมีข้อจำกัดมากกว่าการอนุมัติจากสภา |
| แรงจูงใจ & ช่วงเวลาปราศจากค่าเช่า | ช่วงเวลาปราศจากค่าเช่าตรงกับการก่อสร้างหรือไม่ ไม่ใช่การเซ็นสัญญา? | แรงจูงใจที่ไม่ตรงกันหมายความว่าคุณจะใช้เวลาช่วงฟรีในการรอการอนุมัติ |
เราได้เขียนบทความเฉพาะเกี่ยวกับข้อกำหนดที่สำคัญที่สุดเมื่อการตกแต่งต้องการการอนุมัติ DA: การเริ่มต้นเช่าควรเชื่อมโยงกับการอนุมัติ DA และ CC.
5. ที่จะใช้จ่ายก่อนในการก่อสร้าง ตามลำดับของค่าใช้จ่าย
- เลือกเช่าที่เคยทำการค้าเป็นอาหารมาก่อน. การประหยัดที่ใหญ่ที่สุดที่มีอยู่.
- เก็บและปรับปรุงครัวที่มีอยู่. สายการทำอาหารและการทำความเย็นที่ใช้งานได้มีค่ามากกว่าของใหม่ที่ต้องมีการเงินและติดตั้งจากศูนย์.
- ปรับปรุงภาพลักษณ์ ไม่ใช่การสร้างใหม่. ด้านหน้า, แสงสว่าง, ป้ายและการตกแต่งให้ผลกระทบที่มองเห็นได้มากที่สุดสำหรับค่าใช้จ่ายเพียงเล็กน้อยจากการรื้อถอนทั้งหมด.
- เปลี่ยนข้อเสนอ ไม่ใช่สถานที่. เมนูหรือรูปแบบที่แตกต่างกันที่เข้ากับครัวที่มีอยู่มักจะเป็นเส้นทางที่ถูกที่สุดในการทำธุรกิจที่มีความสามารถ.
- เจรจาแรงจูงใจ. ช่วงเวลาปราศจากค่าเช่าและการสนับสนุนจากเจ้าของที่ดินในการทำงานเป็นเรื่องปกติ ขอให้ถาม.
เราช่วยผู้ประกอบการใหม่ประเมินสถานที่ก่อนที่พวกเขาจะตัดสินใจ — และเราได้ช่วยเจ้าของธุรกิจมือใหม่จำนวนมากในการตั้งร้านค้าแรกของพวกเขา. ส่งที่อยู่ให้เราและเราจะบอกคุณว่าต้องการอะไร.
