シドニーのフィットアウトのほとんどは、プライベート認証機関を通じて2〜4週間で承認されます。DAは、サイトが遺産登録されている場合や使用が変更される場合にのみ必要であり、そのルートは認可機関によって設定され、認証機関によってではありません。 このページでは、CDCとDAの承認がどのように機能するか、どの条件があなたを遅い道に追いやるか、必要なコンサルタントは何か、そしてサイトがDAを必要とする場合にテナントを保護する1つのリース条項について説明します。
CDCとDAの比較
| CDC | DA | |
|---|---|---|
| 正式名称 | 準拠開発証明書 | 開発申請 |
| 承認機関 | プライベート認証機関 | 市議会 |
| 使用される場合 | フィットアウトが準拠開発の基準を満たす場合 | 遺産、免除されない使用の変更、またはCDC基準外のもの |
| 承認時間 | 2〜4週間 | 提出後6〜12週間、保証なし |
| 典型的な使用 | 最も一般的なルート | サイトまたは使用が必要な場合のみ |
| 開放方法 | 認証機関が完成時に検査 → 占有証明書 | 同様、さらにすべてのDA条件を満たす必要があります |
CDCルートのステップバイステップ
準拠開発は、利用可能な最速の承認ルートです。これは、固定された基準に対してプライベート認証機関によって評価され、市議会によって裁量的な考慮事項に対して評価されるのではないため、予測可能です。
- 設計セットを準備します。 レイアウト、仕切りの変更、および認証機関が基準に対して評価する図面。約4週間を見込んでください — 初期の概念設計の約2倍の時間がかかります。なぜなら、文書は示唆的ではなく完全でなければならないからです。
- 認証機関を任命します。 彼らは提案をレビューし、特定のレイアウトに必要なコンサルタントレポートのリストを発行します。このリストはサイトと範囲に特有であり、すべてのプロジェクトで同じではありません。
- 必要なコンサルタントを調整します。 下のセクションを参照してください。火災保護工学は基本的に常に必要です。他はプロジェクトが関わる内容によります。
- CDCが発行されます。 通常、完全な設計セットと報告書が提出されてから二〜四週間です。
- 建設します。 通常、サイズと範囲に応じて現場で六〜十六週間です。
- 認証機関が完成時に検査します — 約一週間を見込んでください — そして占有証明書を発行します。
- 営業開始。
初回設計会議からオープンまでの合計: 承認作業に約七〜九週間、さらに建設期間が必要です。
認証機関が必要とするコンサルタントはどれですか？
認証機関はあなたのレイアウトと提案を確認し、リストを発行します。実際にはこのように分かれます。
基本的に常に必要
防火エンジニア。 彼らは提案されたレイアウトを確認し、必要な防火設備とその設置場所を指定します — 消火栓、ホースリール、消火器、煙探知器、出口標識、防火構造。これはほぼすべてのフィットアウトに関する基本的な報告です。
範囲に応じて必要
| コンサルタント | 必要な時期 |
|---|---|
| 音響エンジニア | 使用により近隣や他のテナントに影響を与える音や音楽が発生する場合 |
| 文化遺産コンサルタント | その場所が文化遺産に指定されているか、文化遺産保護区域内にある場合 |
| 構造エンジニア | 構造上の懸念がある場合 — 設計と承認が必要です |
| 電気エンジニア | 複雑な電気設計や重要な新しい負荷がある場合 |
| 水理エンジニア | 複雑な配管、排水または業務用廃棄物の設計 |
| 機械エンジニア | 排気、補充空気またはダクト設計が必要な場合 |
| アクセスコンサルタント | アクセシビリティの向上、スロープ、またはアクセス可能な設備が提案されている場合 |
用途変更: フィットアウトにDAが必要な最も一般的な理由
用途変更とは、その空間で行われる活動の分類が変わることを意味します。全国建設規範の下では、各用途にはクラスがあり、クラス間の移動は異なる承認と異なる要件のセットを引き起こします。
| 出発地 | 目的地 | クラス変更 | 用途変更？ |
|---|---|---|---|
| オフィス | 店舗または小売 | クラス 5 → クラス 6 | はい |
| 店舗またはオフィス | ジム | → クラス 9b | はい |
逆方向に注意してください。 一部の施設は過去に用途変更の承認を受けている場合があります — 例えば、店舗からジムに変更された場合です。再び店舗に戻すことも用途変更に該当し、承認が必要です。承認履歴に関しては、元の状態に戻るわけではありません。
サイトが遺産の場合
遺産は必ずしも通りから見えるわけではありません。店舗の外観は完全に現代的に見えることがありますが、建物がリストに載っている場合もありますし、遺産価値はファサード、屋根の形状、または1990年代の店舗の背後にある構造に存在することもあります。一部のサイトには、特定の要素ではなく、全体のサイトに関連する遺産規制が付随しています。これらのいずれかがある場合、プロジェクトにはDAが必要であり、CDCではありません。
場合によっては、遺産免除を取得できることもあります。それでも申請には時間がかかりますが、私たちの経験では、利用可能な場合は追求する価値があります — なぜなら、DAはしばしば追加の条件を伴い、それが時間とコンサルタントのコストを増加させるからです。そして、その条件は合理的な予算内で満たすのが難しい場合があります。
承認にかかる時間
| ステージ | 期間 | 備考 |
|---|---|---|
| デザイン | 約4週間 | コンセプトから最終デザインまで |
| DA提出準備 | +2週間 | 追加の報告書と市議会が要求する書類 |
| デザインから提出まで | 4 ～ 6週間 | |
| 市議会の決定 | 6 ～ 12週間 | 保証はありません。質問や追加情報の要求があると、これが大幅に延びる可能性があり、拒否されることもあります。 |
| DAから建設証明書まで | 3 ～ 6週間 | 条件を満たす必要があります。認証者がレビューし、見積もりを行い、詳細設計のためにさらなるコンサルタントが任命される必要があります。 |
| 建設 | 6 ～ 16週間 | サイズと範囲によります |
| 検査とOC | 約1週間 | 欠陥がない場合 |
DAプロジェクトの承認作業は、建設開始の13から24週間前です。これはほとんどのテナントが計画していない数字です。
テナントを保護するリース条項
サイトにDAが必要な場合、リース開始はDAおよびCCの承認後であることを主張してください — DAの承認のみではありません。
DAの承認は、作業を開始できることを意味しません。建設証明書も必要であり、CCの段階はDAの条件が現実に対して試される正確な場所です。
なぜ両方が必要で、DAだけではないのか：
- DAの承認時間は予測不可能です。6から12週間は楽観的なケースであり、質問やさらなる情報の要求があると大幅に延びる可能性があります。
- DAの条件は不可能または不合理に高額になることがあります。承認は、時にはそのサイトで達成できない条件や、プロジェクトが負担できる以上のコストがかかる条件で発行されることがあります。CCがなければ建設できず、リース条項がなければまだ家賃を支払っています。
- CCの段階でそれが発見されます。詳細設計、さらなる報告書、コンサルタントの意見はすべてDAとCCの間に行われます。その時に条件が実行不可能であることが証明されます。
契約開始をDA / CC承認に結びつけることは、テナントが法的に占有できない賃貸物件に対して家賃を支払わないことを意味します。これは、DA承認されたプロジェクトにおける最大のリスクを取り除く賃貸契約の一行であり、交渉する価値があります。
承認費用はプロジェクト費用
承認にかかる毎週の時間は、保持コストを伴います — 賃貸契約が開始されている場合は家賃、コンサルタント費用、そして取引を行っていないスペースの機会コストです。サイトを比較する際は、総フィットアウトコストと承認時間を比較し、フィットアウト単体では比較しないでください。承認プロセスが短いサイトは、建設費が高くても全体的に安くなる可能性があります。
詳細を確認する
サインする前にお問い合わせください
サイトを検討していて、それがCDCまたはDAを必要とするかどうか不明な場合は、住所と意図する用途を送ってください。どの経路を取る可能性が高いか、どのコンサルタントが必要か、そしてそれがあなたのプログラムにどのように影響するかをお知らせします — 賃貸契約を結ぶ前に。
お問い合わせページから住所を送信するか、(02) 8068 1755にお電話ください。
このページは、私たちのプロジェクト経験に基づいたニューサウスウェールズ州の承認プロセスに関する一般情報です。法的、計画的、または認証に関するアドバイスではありません。すべてのサイトは異なり、要件はあなたの認証者または市議会に確認する必要があります。