用途変更は、簡単な内装工事が半年がかりの承認手続きになる最も一般的な原因です。また、現地調査の段階で最も見落とされやすい項目でもあります。物件が、すでに希望する用途で使われているように見えるからです。
用途変更とは
建物の用途はすべて、国家建築規程（NCC）に基づく分類を持っています。分類が変われば、承認要件も変わります。消火要件、避難経路、設備、そして承認ルートがそれぞれ異なります。
| 従前の用途 | 予定の用途 | 分類 | 用途変更 |
|---|---|---|---|
| オフィス | 店舗・小売 | Class 5 → Class 6 | 該当 |
| 店舗またはオフィス | ジム | → Class 9b | 該当 |
オフィス区画を小売店舗に変えることは用途変更です。オフィスや店舗をジムに変えることも用途変更です。内装の規模が小さくても、承認要件は変わりません。
落とし穴：元に戻すのも用途変更
過去に用途変更の承認を受けた物件（店舗をジムに変えたケースなど）を、再び店舗に戻す場合も、用途変更として承認が必要です。以前に近い用途に戻るからといって、承認の履歴がリセットされるわけではありません。
ここでつまずく借主が最も多いのです。「以前この場所は店舗だったのだから、店舗を開くのは簡単だろう」と考えるからです。重要なのは現在の承認分類であり、過去の分類ではありません。
時間的コスト
| 段階 | 期間 |
|---|---|
| 設計 | 約 4 週間 |
| DA 申請の準備 | +2 週間 |
| 設計から申請まで | 4 – 6 週間 |
| 市議会の決定 | 6 – 12 週間（保証なし） |
| DA から建設証明書（CC）まで | 3 – 6 週間 |
着工前に、承認手続きだけで 13 〜 24 週間 かかります。適合開発承認（CDC）が 2 〜 4 週間であることと比べると、この差が、用途変更を内装の決定ではなく物件選定の決定として扱うべき理由です。
身を守る方法
DA が必要な物件で賃貸契約を結ぶ前に、次の二つを行ってください。
- 実際の承認用途を確認する——前の借主が何をしていたかではなく、仲介業者の見解でもありません。現在の分類を市議会または認定機関に確認してください。
- 賃貸契約の発効を DA および CC の承認に条件付ける。すべての借主に交渉を勧める契約条項をご覧ください。
承認ルートの詳細はCDC と DA のガイドをご覧ください。
